У.бр.135/2024 – Уставен суд на Република Северна Македонија

Уставен суд на
Република Северна Македонија
У.бр.135/2024
Скопје, 20.11.2024 година

Уставниот суд на Република Северна Македонија, во состав д-р Дарко Костадиновски, претседател на Судот и судиите Насер Ајдари, м-р Татјана Васиќ-Бозаџиева, д-р Јадранка Дабовиќ-Анастасовска, Елизабета Дуковска, д-р Осман Кадриу, Добрила Кацарска, д-р Ана Павловска-Данева и м-р Фатмир Скендер, врз основа на член 110 од Уставот на Република Северна Македонија и член 73 алинеја 1 од Актот на Уставниот суд на Република Северна Македонија („Службен весник на Република Северна Македонија” бр.115/2024), на седницата одржана на 20 ноември 2024 година, донесе

Р Е Ш Е Н И Е

НЕ СЕ ПОВЕДУВА постапка за оценување на уставноста на член 59-а став 1 алинеја 5 од Законот за градење („Службен весник на Република Македонија“ бр.130/2009, 124/2010, 36/2011, 54/2011, 13/2012, 144/2012, 25/2013, 79/2013, 137/2013, 163/2013, 27/2014, 28/2014, 42/2014, 115/2014, 149/2014, 187/2014, 44/2015, 129/2015, 217/2015, 226/2015, 30/2016, 31/2016, 39/2016, 71/2016, 132/2016, 35/2018, 64/2018 и 168/5018 и „Службен весник на Република Северна Македонија“ бр.244/2019, 18/2020, 279/2020, 227/2022, 111/2023 и 224/2024).

Образложение

Дамјан Цветановски од Скопје, до Уставниот суд на Република Северна Македонија, поднесе иницијатива за поведување постапка за оценување на уставноста на член 59-а став 1 алинеја 5 од Законот за градење.

Подносителот во иницијативата наведува дека оспорениот член 59-а став 1 алинеја 5 од Законот за градење е во спротивност со член 30 од Уставот, и со истиот не се гарантира правото на сопственост на заедничките делови од објектот на сите сопственици на посебните делови. Односно, определено е дека мнозинството сопственици може да одлучуваат и да располагаат со правото на сопственост на заедничките делови од објектот во име и за сметка на сите сопственици на посебните делови, без нивна согласност.

Подносителот смета дека уредувањето во член 59-а став 1 алинеја 5 од Законот за градење, предвидува дека во случај на доградба или надградба не е потребна согласност од сите сопственици на заедничките делови од објектот, туку само на мнозинството од целокупната површина на објектот, што прави да биде во драстична спротивност со обврската на станарите при одржувањето на заедничките делови од објектот, која произлегува од член 107 од Законот за сопственост и други стварни права. Оспорената одредба, создава можност мнозинството станари да одлучуваат во име и за сметка на малцинскиот дел од станарите и да не располагаат со сопственоста според своето убедување.

Понатаму, според подносителот, со оспорената одредба не се гарантира заштитата на правата кои произлегуваат од сопственоста на заедничките делови од објектите, односно, мнозинството станари можат да ги „надгласаат“ останатите станари и да донесат одлука за надградба или доградба на објектот без нивна согласност и во случаите кога малцинскиот дел од станарите воопшто не прифаќа доградба и/или надградба на објектот, може да склучат договор во кој правата на малцинскиот дел од станарите нема да бидат соодветно застапени, односно таквиот договор би бил склучен без учество на малцинскиот дел од станарите.

Исто така, во иницијативата се наведува дека надградба или доградба на етажна сопственост не претставува јавен интерес утврден со закон, туку инвестиција за која постои приватен интерес, и во овој случај не може да се применат одредбите од Уставот кои се однесуваат на ограничување на правата на сопственоста кога се работи за јавен интерес.

Согласно наведеното, подносителот бара Судот да поведе постапка за оценување на уставноста на оспорената одредба од член 59-а став 1 алинеја 5 од Законот за градење и истата да ја укине.

На седницата Судот утврди дека според член 59-а став 1 алинеја 5 од Законот за градење, како доказ за право на градење во смисла на овој закон се смета договорот со заедницата на сопственици на посебни делови на објектот или писмена согласност од мнозинството сопственици на посебните делови од објектот кои претставуваат повеќе од половината од вкупната површина на објектот со имотни листови за посебните делови на објектот, доколку се работи за доградба и надградба на згради во етажна сопственост.

III

Според со член 8 став 1 алинеите 3 и 6 од Уставот, владеењето на правото и правната заштита на сопственоста се темелни вредности на уставниот поредок на Република Северна Македонија.

Согласно со член 30 став 1 од Уставот, се гарантира правото на сопственост и правото на наследување. Според ставот 2 од овој член, сопственоста создава права и обврски и треба да служи за добро на поединецот и заедницата. Во ставот 3 од овој член, е утврдено дека никому не може да му бидат одземени или ограничени сопственоста и правата кои произлегуваат од неа, освен кога се работи за јавен интерес утврден со закон, а според ставот 4 од овој член на Уставот, во случај на експропријација на сопственоста или во случај на ограничување на сопственоста се гарантира праведен надоместок кој не може да биде понизок од пазарната вредност.

Во Република Северна Македонија, согласно член 51 став 1 од Уставот, законите мораат да бидат во согласност со Уставот, а сите други прописи со Уставот и со закон. А според ставот 2 од истиот член, секој е должен да ги почитува Уставот и законите.

Уставниот суд одлучува за согласноста на законите со Уставот, што прецизно е утврдено во член 110 алинеја 1 од Уставот.

Согласно со член 1 од Законот за градење („Службен весник на Република Македонија“ бр.130/2009, 124/2010, 36/2011, 54/2011, 13/2012, 144/2012, 25/2013, 79/2013, 137/2013, 163/2013, 27/2014, 28/2014, 42/2014, 115/2014, 149/2014, 187/2014, 44/2015, 129/2015, 217/2015, 226/2015, 30/2016, 31/2016, 39/2016, 71/2016, 132/2016, 35/2018, 64/2018 и 168/5018 и „Службен весник на Република Северна Македонија“ бр.244/2019, 18/2020, 279/2020, 227/2022, 111/2023 и 224/2024), со овој закон се уредуваат градењето, основните барања на градбата, потребната проектна документација за добивање на одобрение за градење, правата и обврските на учесниците во изградбата, начинот на употреба и одржување на градбата, како и други прашања од значење за градењето.

Во член 2 точка 7 од Законот е утврдено дека надградба е изведување на работи на постоен објект со кои се влијае на основните елементи според кои е изграден објектот, а посебно на конструкцијата во висина, со изградба на нови етажи до максимално дозволената висина со урбанистичкиот план при што може да се влијае на конструктивниот систем во рамките на постојните габарити на основата, додека пак согласно точката 8 од истиот член, доградба е изведување на работи на постоен објект со изградба на нова површина надвор од габаритот на постојниот објект, до максимално дозволената површина предвидена со урбанистичкиот план, при што може да се влијае на конструктивниот систем на постојниот објект.

Во член 59-а став 1 алинеја 5 од Законот како доказ за право на градење во смисла на овој закон, меѓу другото се предвидува и договор со заедницата на сопственици на посебни делови на објектот или писмена согласност од мнозинството сопственици на посебните делови од објектот кои претставуваат повеќе од половината од вкупната површина на објектот со имотни листови за посебните делови на објектот, доколку се работи за доградба и надградба на згради во етажна сопственост.

При доградба и надградба на објект, согласно со член 63 од Законот за градење се спроведува истата постапка предвидена за добивање на одобрение за градење пропишана со овој закон.

Правото на сопственост и други стварни права се уредени со Законот за сопственост и други стварни права („Службен весник на Република Македонија“ бр.18/2001, 92/2008, 139/2009 и 35/2010). Според член 2 од овој закон, правото на сопственост се стекнува под услови и на начин предвидени со овој и друг закон, а според член 5 од Законот, правото на сопственост и другите стварни права се остваруваат врз основа на слободна диспозиција со нужни ограничувања предвидени со Уставот и законите.

Законот за сопственост и други стварни права во главата III „Подоблици на правото на сопственост“, во посебен оддел 3 „Етажна сопственост“, подетално ја разработува етажната сопственост којашто претставува еден од подоблиците на правото на сопственост. Во член 95 став 1 од Законот се утврдува дека станови, деловни простории, визби, гаражи и други посебни делови од станбени и деловни згради што имаат два или повеќе станови, односно деловни простории и други посебни делови можат да бидат во сопственост на различни физички или правни лица (етажна сопственост). А согласно став 2 од истиот член, на посебен дел од зграда може да постои сосопственост врз идеални делови од посебните станови и другите посебни делови од зграда.

Во член 122 став 1 од Законот е пропишано дека, доградба и надградба на зграда се врши врз основа на детален урбанистички план и урбанистички проект. Согласно став 2 од истиот член, доградба, односно надградба има право да бара сопственик, односно сопственици на постојна зграда. Со доградбата, односно надградбата сопственикот, односно сопствениците стекнуваат право на сопственост и врз доградбата, односно надградбата. Според став 3 од истиот член, право на доградба, односно надградба на зграда во етажна сопственост (зграда со два или повеќе станови што им припаѓаат на две или повеќе лица) имаат сопствениците на посебните делови од зградата. За доградбата, односно надградбата одлучува мнозинството сопственици на посебните делови од зградата кои претставуваат повеќе од половината на вредноста на зградата. Ако за доградбата, односно надградбата има повеќе интересенти отколку што е предвидено да се изградат нови делови од зградата и ако за тоа не се постигне согласност меѓу нив, по барање на секој од заинтересираните одлучува судот, водејќи сметка за принципот на правичност. А согласно став 4 од истиот член, ако за доградбата, односно надградбата не се заинтересирани сопствениците на посебните делови од зградата, правото на градење можат да им го отстапат на трети лица со мнозинство гласови на посебните делови од зградата кои вредносно претставуваат повеќе од половина од вредноста на зградата, со тоа што градителот, односно градителите се должни да платат соодветен надоместок за правото на градење врз туѓо земјиште, како и за штетите што можат да бидат предизвикани како резултат на градењето.

Согласно со член 54 став 1 од Законот за домување („Службен весник на Република Македонија“ број 99/2009, 57/2010, 36/2011, 54/2011, 13/2012, 55/2013, 163/2013, 42/2014, 199/2014, 146/2015, 31/2016 и 64/2018 и „Службен весник на Република Северна Македонија“ брoj 302/2020 и 150/2022), ако во станбена зграда има повеќе од двајца сопственици на посебни делови и повеќе од осум посебни делови, сопствениците на посебните делови можат да донесат одлука за формирање заедница на сопственици како правно лице за управување со станбената зграда. Одлуката е донесена кога за неа гласале повеќе од половина од сопствениците на посебните делови.

Во член 11 од Законот за домување, е утврдено дека за работите на управувањето со станбената зграда, сопствениците на посебните делови од станбената зграда склучуваат договор за заемни односи, притоа покрај одредбите за управување, договорот за заемни односи меѓу другото содржи и начин на регулирање на односите во случај на адаптација, реконструкција, пренамена, доградба и надградба на дел од зградата или на зградата во целост. Сопственикот на посебен дел, односно закупецот е должен редовно да го одржува станот и да се грижи за одржувањето на станбената зграда со цел да не се предизвика штета или штетни влијанија, како и да се обезбеди непречено користење на посебните делови од страна на другите сопственици. Одржувањето на станбени згради и станови ги опфаќа работите на редовното одржување. Редовното одржување го опфаќа инвестиционото и тековното одржување на станбената зграда. Тековно одржување на зградата претставува преземање на мерки и активности што овозможуваат непречено користење на заедничките делови од станбената зграда, на инсталациите и уредите, вклучувајќи набавка на резервни делови за заедничките инсталации и уреди, вградување на дополнителни апарати и уреди како мерачи, броила и други уреди. Инвестиционото одржување ги опфаќа работите со кои се одржува и зголемува вредноста на објектот, квалитативно и квантитативно.

Имајќи го предвид уредувањето во член 30 од Уставот, сопственоста создава права и обврски и треба да служи за добро на поединецот и на заедницата, произлегува дека сопственоста не може да се сфати во апсолутна смисла. Имено, правото на сопственост во принцип е неприкосновено. Меѓутоа, утврдувајќи ја сопственоста како категорија која создава и права и обврски, Уставот определува дека таа треба да служи за доброто на поединецот и на заедницата. Оттука, сопственоста е право кое се гарантира со Уставот, а условите и начините под кои може да се стекнува правото на сопственост се уредуваат со закон.

Од анализата на наведените уставни и законски одредби во однос на наводите на подносителот во иницијативата и тврдењето дека оспорената одредба не го гарантира правото на сопственост за заедничките делови од објектот на сите сопственици на посебните делови, (а притоа имајќи ги предвид обврските на станарите при одржувањето на заедничките делови од објектот), односно дека во случај на доградба или надградба на објект во етажна сопственост со оспорената одредба се создава можност, мнозинството станари да одлучува во име и за сметка на малцинскиот дел од станарите и да не располагаат со сопственоста според свое убедување, произлегува дека истите се неосновани од причина што подносителот не прави разлика помеѓу правото на сопственост и подоблиците на правото на сопственост каква што е етажната сопственост, односно сосопственоста на етажните сопственици (како што е уредено во главата III во посебен оддел 3 како и во член 95 став 1 од Законот за сопственост и други стварни права).

Во контекст на наведеното, Уставниот суд во предметот У.бр.197/2001 веќе има заземено став дека „во случај да се почитува ставот на помалиот број сопственици, што не дале согласност за вршење на преправки и поправки на заедничките простории што и служат на зградата како целина, би се ограничувало правото на сопственост на мнозинскиот дел сопственици. Судот оцени дека станува збор за сосопственост на етажните сопственици врз заедничките простории што и служат на зградата како целина, за што важи принципот на мнозинствено одлучување. Притоа, правото на секој сосопственик, по содржина, е исто како да е секој сопственик на заедничките простории што и служат на зградата како целина, со тоа што истото е ограничено со правата на останатите сосопственици. Судот оцени дека во случајот не може основано да се постави прашањето за уставноста на оспорената законска одредба, затоа што не станува збор за повреда на сопственоста и правата што произлегуваат од неа туку за сосопственост која, како таква, не го тангира принципот на исклучивост на сопственоста и што сите сосопственици заедно претставуваат еден единствен титулар“.

Во случај да се прифати стојалиштето на подносителот на иницијативата тоа би значело дека со почитувањето на еден, неколку, односно помал број сопственици што не дале согласност за надградба или доградба на објект во етажна сопственост ќе се ограничи правото на сопственост на мнозинскиот дел сопственици. Имајќи ја предвид ваквата уставно-судска анализа, претходно заземениот став од Судот, како и фактот што подносителот прави погрешна и несоодветна паралела помеѓу законските услови за доградба и надградба и работите побрзани со управувањето и редовното одржување на станбена зграда и принципите на кои овие две различни материи функционираат, не може да стане збор за повреда на правото на сопственост, бидејќи одлучувањето и располагањето во случај на етажна сопственост се базира на принципот на мнозинство.

Согласно наведеното како и фактот дека законодавецот, поради нејзината специфика, посебно ја уредил етажната сопственост како посебен вид на право на сопственост, Судот оцени дека во конкретниот случај со уредувањето во член 59-а став 1 алинеја 5 од Законот за градење, законодавецот меѓу останатото во постапката за стекнување на право односно за добивање на одобрение за градење, а кое се однесува на надградба и доградба на згради во етажна сопственост, како предуслов предвидел договор со заедницата на сопственици на посебни делови на објектот или писмена согласност од мнозинството сопственици на посебните делови од објектот, поради што сметаме дека ваквото уредување само по себе не може да се смета како ограничување на правото на сопственикот да го поседува, да го користи согласно неговата намена или да располага со дел од објектот што е негова сопственост, поради што не станува збор за одземање на сопственоста или за ограничување на правата што произлегуваат од сопственоста во смисла на член 30 од Уставот, особено поради тоа што при изведувањето на надградбата или доградбата не би требало да се тргнува само од интересот на поединецот туку и од интересот на другите станари и на заедницата во целина.

Притоа треба да се има предвид дека согласноста на мнозинството сопственици на станови на зграда законодавецот ја предвидел како услов и при уредување на други односи во услови на етажна сопственост, односно при пренамена на објектите за вршење на деловна дејност, поправки и преправки на делови од зградата што се во функција на зградата како целина, како и во случај на склучување и важење на договор за заемните односи на станарите кои живеат во зградата.

Оттука, Судот оцени дека потребата за доставување на договор со заедницата на сопственици на посебни делови на објектот или писмена согласност од мнозинството сопственици на посебните делови од објектот кои претставуваат повеќе од половината од вкупната површина на објектот со имотни листови за посебните делови на објектот, доколку се работи за доградба и надградба на згради во етажна сопственост, утврден како доказ за стекнување и остварување на право на доградба или надградба во постапката за добивање на одобрение за градење, согласно Законот за градење, не го доведува во прашање уставно гарантираното право на сопственост утврдено во член 30 од Уставот, како што се наведува во иницијативата.

Исто така, наводите на подносителот дека со оспорената одредба од член 59-а став 1 алинеја 5 од Законот за градење, не се гарантира заштитата на правата кои произлегуваат од сопственоста на заедничките делови од објектот, Судот оцени дека се неосновани.

Законодавецот во Законот за градење пропишал постапка за заштита на сопствениците доколку нивните права, во постапката при изведување надградба или доградба на објект во етажна сопственост, бидат неосновано загрозени. Имено, во член 62-а став 1 од Законот за градење е предвидено дека надлежниот орган што го донел одобрението за градење е должен во рок од три дена од денот на донесувањето на одобрението за градење да ги извести непосредните соседи на градежната парцела за која се донесува одобрението, за издаденото одобрение за градење и дека во рок од 15 дена од денот на издавање на одобрението за градење, можат да извршат увид во документацијата. А според став 2 од истиот член, доколку непосредните соседи не извршат увид и/или не поднесат жалба против одобрението за градење во рок од 15 дена од денот на издавање на одобрението за градење, одобрението за градење станува правосилно. Притоа, против одобрението за градење, односно против решението со кое се одбива барањето за издавање на одобрение за градење, согласно член 65 од Законот, градителот може да изјави жалба во рок од 15 дена од денот на приемот на решението до министерот кој раководи со органот на државната управа надлежен за вршење на работите од областа на уредувањето на просторот.

На овој начин законодавецот оставил можност, да се обезбеди заштита на правните интереси на непосредните соседи на кои идната градба би имала влијание и покрај тоа што не биле учесници во постапката за издавање на одобрение за градење, дадена им е можност со точно утврден момент од кога можат да извршат увид во документацијата, а се со цел да се спречат можните пропусти или злоупотреби од страна на надлежниот орган што го донел одобрението за градење, и да се заштити правната сигурност на граѓаните како една од основните темелни вредности на уставниот поредок, пропишана во член 8 став 1 алинеја 3 од Уставот.

Врз основа на наведеното, Судот одлучи како во диспозитивот на ова решение.

ПРЕТСЕДАТЕЛ
на Уставниот суд на Република Северна Македонија,
д-р Дарко Костадиновски

* * *

Gjykata Kushtetuese e
Republikës së Maqedonisë së Veriut
U.nr.135/2024
Shkup, 20.11.2024

Gjykata Kushtetue e Republikës së Maqedonisë së Veriut, në përbërje të kryetarit të Gjykatës, dr. Darko Kostadinovski dhe gjykatësve Naser Ajdari, mr.Tatjana Vasiq-Bozaxhieva, dr.Jadranka Daboviq-Anastasovska, Eliazabeta Dukovska, dr. Osman Kadriu, Dobrilla Kacarska, dr. Ana Pavllovska-Daneva dhe mr. Fatmir Skender, në bazë të nenit 110 të Kushtetutës së Republikës së Maqedonisë së Veriut dhe nenit 73 alineja 1 të Aktit të Gjykatës Kushtetuese të Republikës së Maqedonisë së Veriut („Gazeta Zyrtare e Republikës së Maqedonisë së Veriut“ nr.115/2024), në seancën e mbajtur më 20 nëntor 2024, miratoi

A K T V E N D I M

NUK INICOHET procedura për vlerësimin e kushtetutshmërisë së nenit 59-a paragrafi 1 alineja 5 të Ligjit për ndërtim (“Gazeta Zyrtare e Republikës së Maqedonisë” nr.130/2009, 124/2010, 36/2011, 54/2011, 13/2012, 144/2012, 25/2013, 79/2013, 137/2013, 163/2013, 27/2014, 28/2014, 42/2014, 115/2014, 149/2014, 187/2014, 44/2015, 129/2015, 217/2015, 226/2015, 30/2016, 31/2016, 39/2016, 71/2016, 132/2016, 35/2018, 64/2018 dhe 168/5018 dhe „Gazeta Zyrtare e Republikës së Maqedonisë së Veriut“ бр.244/2019, 18/2020, 279/2020, 227/2022, 111/2023 dhe 224/2024).

Arsyetim

Damjan Cvetanovski nga Shkupi, ka parashtruar iniciativë në Gjykatën Kushtetuese të Republikës së Maqedonisë së Veriut për inicimin e procedurës për vlerësimin e kushtetutshmërisë së nenit 59-a, paragrafi 1, alineja 5 të Ligjit për ndërtim.

Parashtruesi në iniciativë thekson se neni i kontestuar 59-a, pika 1, alineja 5, të Ligjit për Ndërtim është në kundërshtim me nenin 30 të Kushtetutës dhe nuk garanton të drejtën e pronësisë së pjesëve të përbashkëta të objektit, për të gjithë pronarët në pjesë të veçanta. Domethënë, përcaktohet se shumica e pronarëve mund të vendosin dhe të disponojnë të drejtën e pronësisë së pjesëve të përbashkëta të ndërtesës në emër dhe për llogari të të gjithë pronarëve të pjesëve të veçanta, pa pëlqimin e tyre.

Parashtruesi konsideron se rregullimi në nenin 59-a, paragrafi 1, alineja 5 e Ligjit për ndërtim parashikon se në rastin e një zgjerimi apo superstrukture, nuk kërkohet pëlqimi i të gjithë pronarëve të pjesëve të përbashkëta të ndërtesës, por vetëm nga shumica e të gjithë sipërfaqes së objektit, gjë që e bën atë në kundërshtim drastik me obligimin e banorëve për mirëmbajtjen e pjesëve të përbashkëta të objektit, që rrjedh nga neni 107 i Ligjit për pronësi dhe të drejta tjera sendore. Dispozita e kontestuar krijon mundësinë që shumica e banorëve të vendosin në emër dhe në kurriz të pakicës së banorëve dhe të mos e disponojnë pronën sipas bindjeve të tyre.

Për më tepër, sipas parashtruesit, dispozita e kontestuar nuk garanton mbrojtjen e të drejtave që rrjedhin nga pronësia e pjesëve të përbashkëta të objekteve, respektivisht, shumica e banorëve mund t’i “mbivotojnë” banorët tjerë dhe të marrin një vendim për mbindërtimin ose zgjerimin e objektit pa pëlqimin e tyre dhe në rastet kur pakica e banorëve nuk pranon ndonjë mbindërtim dhe/ose zgjerim në ndërtesë, ata mund të lidhin një marrëveshje në të cilën të drejtat e pakicës së banorëve nuk do të përfaqësohen në mënyrë adekuate, respektivisht, marrëveshja do të lidhej pa pjesëmarrjen e pakicës së banorëve.

Në iniciativë thuhet gjithashtu se mbindërtimi ose zgjerimi i pronësisë së bashkëpronësisë nuk përfaqëson një interes publik të përcaktuar me ligj, por një investim për të cilin ka një interes privat, dhe në këtë rast nuk mund të batohen dispozitat e Kushtetutës që kanë të bëjnë me kufizimin e të drejtave të pronësisë kur bëhet fjalë për interesin publik.

Rrjedhimisht, parashtruesi i kërkesës kërkon nga Gjykata që të fillojë procedurën për vlerësimin e kushtetutshmërisë së dispozitës së kontestuar të nenit 59-a, paragrafi 1, alineja 5 të Ligjit për ndërtim dhe shfuqizimin e saj.

Gjykata në seancë konstatoi se sipas nenit 59-a paragrafi 1 alineja 5 të Ligjit për ndërtim, si dëshmi e së drejtës për të ndërtuar në kuptimin e këtij ligji llogaritet marrëveshja me bashkësinë e pronarëve të pjesëve të veçanta të objektit ose pëlqimi me shkrim i shumicës së pronarëve për pjesët e veçanta të objektit që përfaqësojnë më shumë se gjysmën e sipërfaqes së përgjithshme të objektit me fletëpronësi për pjesët e veçanta të objektit, nëse bëhet fjalë për mbindërtim dhe zgjerim të ndërtesave në pronësi të përbashkët.

III

Sipas nenit 8, paragrafi 1, alinetë 3 dhe 6 të Kushtetutës, sundimi i së drejtës dhe mbrojtja juridike e pronës janë vlera themelore të rendit kushtetues të Republikës së Maqedonisë së Veriut.

Në përputhje me nenin 30, paragrafi 1 të Kushtetutës, garantohet e drejta e pronës dhe e drejta e trashëgimisë. Sipas paragrafit 2 të këtij neni, pronësia krijon të drejta dhe obligime dhe duhet t’i shërbejë të mirës së individit dhe komunitetit. Paragrafi 3 i këtij neni përcakton se askujt nuk mund t’i hiqet apo kufizohet pronësia dhe të drejtat që rrjedhin prej saj, përveç rastit të një interesi publik të përcaktuar me ligj dhe sipas paragrafit 4 të këtij neni të Kushtetutës, në rast të shpronësimit të pronësisë ose në rast të kufizimit të pronësisë, garantohet një kompensim i drejtë, i cili nuk mund të jetë më i ulët se vlera e tregut.

Në Republikën e Maqedonisë së Veriut, sipas nenit 51, paragrafi 1 të Kushtetutës, ligjet duhet të jenë në përputhje me Kushtetutën, kurse të gjitha rregulloret tjera me Kushtetutë dhe ligj. Ndërsa sipas paragrafit 2 të të njëjtit nen, secili është i obliguar të respektojë Kushtetutën dhe ligjet.

Gjykata Kushtetuese vendos për pajtueshmërinë e ligjeve me Kushtetutën, e cila është përcaktuar saktësisht në nenin 110, paragrafi 1 të Kushtetutës.

Në përputhje me nenin 1 të Ligjit për ndërtim (“Gazeta Zyrtare e Republikës së Maqedonisë” nr.130/2009, 124/2010, 36/2011, 54/2011, 13/2012, 144/2012, 25/2013, 79/2013, 137/2013, 163/2013, 27/2014, 28/2014, 42/2014, 115/2014, 149/2014, 187/2014, 44/2015, 129/2015, 217/2015, 226/2015, 30/2016, 31/2016, 39/2016, 71/2016, 132/2016, 35/2018, 64/2018 dhe 168/5018 dhe „ Gazeta Zyrtare e Republikës së Maqedonisësë Veriut” nr.244/2019, 18/2020, 279/2020, 227/2022, 111/2023 dhe 224/2024), Me këtë ligj rregullohen ndërtimi, kërkesat themelore për ndërtim, dokumentacioni i nevojshëm i projektit për marrjen e lejes së ndërtimit, të drejtat dhe obligimet e pjesëmarrësve në ndërtim, mënyrën e përdorimit dhe mirëmbajtja e ndërtimit, si dhe çështje të tjera me rëndësi për ndërtimin.

Në nenin 2, pika 7 të ligjit thuhet se mbindërtim është kryerja e punimeve në një objekt ekzistues që prekin elementët bazë sipas të cilëve është ndërtuar objekti dhe veçanërisht në konstruksionin në lartësi, duke ndërtuar kate të reja deri në lartësinë maksimale të lejuar në planin urbanistik, sistemi strukturor mund të ndikohet brenda përmasave ekzistuese të themelit, ndërsa sipas pikës 8 të të njëjtit nen, zgjerim është kryerja e punimeve në një objekt ekzistues duke ndërtuar një sipërfaqe të re jashtë përmasave të objektin ekzistues, deri në sipërfaqen maksimale të lejuar të parashikuar në plan urbanistik, që mund të ndikojë në sistemin strukturor të objektit ekzistues.

Neni 59-a, pika 1, alineja 5 të Ligjit, si dëshmi e së drejtës për ndërtim në kuptim të këtij ligji, ndër të tjera parashikon marrëveshjen me bashkësinë e pronarëve të pjesëve të veçanta të objektit ose me pëlqim me shkrim nga shumica e pronarëve të pjesëve të veçanta të objektit që përfaqësojnë më shumë se gjysmën e sipërfaqes së përgjithshme të objektit me fletëpronësi për pjesët e veçanta të ndërtesës, nëse bëhet fjalë për zgjerim dhe mbindërtim të ndërtesave në pronësi të përbashkët.

Me rastin e zgjerimit dhe mbindërtimit të objektit, në pajtim me nenin 63 të Ligjit për ndërtim, zbatohet e njëjta procedurë e paraparë për marrjen e lejes së ndërtimit të përcaktuar me këtë ligj.

E drejta e pronësisë dhe të drejtat tjera sendore janë të rregulluara me Ligjin për pronësi dhe të drejta të tjera sendore (“Gazeta Zyrtare e Republikës së Maqedonisë” nr. 18/2001, 92/2008, 139/2009 dhe 35/2010). Sipas nenit 2 të këtij ligji, e drejta e pronësisë fitohet në kushtet dhe në mënyrën e përcaktuar me këtë ligj dhe ligje të tjera, dhe sipas nenit 5 të ligjit, e drejta e pronësisë dhe të drejtat e tjera reale realizohen në bazë të disponimit të lirë me kufizime të nevojshme të parashikuara me Kushtetutë dhe ligj.

Ligji për pronësi dhe të drejtat tjera sendore, në kreun III “Nënformat e së drejtës së pronësisë”, në seksionin e veçantë 3 “Pronësia në nivele”, shtjellon më në detaje pronësinë në nivele, e cila është një nga nënformat e së drejtës së pronësisë. Neni 95, paragrafi 1 i Ligjit përcakton se banesat, hapësirat afariste, bodrumet, garazhet dhe pjesët tjera të veçanta të objekteve banesore dhe afariste që kanë dy ose më shumë banesa, përkatësisht lokalet afariste dhe pjesë të tjera të veçanta mund të jenë në pronësi të personave të ndryshëm fizikë ose juridikë. Personat juridikë (pronësia në nivele). Ndërsa në pajtim me paragrafin 2 të të njëjtit nen, në një pjesë të veçantë të ndërtesës mund të ketë bashkëpronësi mbi pjesë ideale të banesave të veçanta dhe pjesë të tjera të ndërtesës.

Neni 122, paragrafi 1 i Ligjit përcakton se ndërtimi dhe ngritja e objektit bëhet në bazë të planit urbanistik dhe projektit urbanistik. Sipas paragrafit 2 të të njëjtit nen, pronari ose pronarët e një objekti ekzistues kanë të drejtë të kërkojnë zgjerim ose mbindërtim. Me shtimin, pra mbindërtimin, pronari, pra pronarët, fitojnë të drejtën e pronësisë mbi shtesën, pra mbindërtimin. Sipas paragrafit 3 të të njëjtit nen, e drejta për të shtuar ose mbindërtuar një ndërtesë në bashkëpronësi (një ndërtesë me dy ose më shumë banesa që u përkasin dy ose më shumë personave) u takon pronarëve të pjesëve të veçanta të ndërtesës. Vendimi për zgjerimin ose mbindërtimin merret nga shumica e pronarëve të pjesëve të veçanta të objektit që përfaqësojnë më shumë se gjysmën e vlerës së objektit. Në rast se ka më shumë palë të interesuara për zgjerimin ose mbindërtimin nga sa është planifikuar të ndërtohen pjesë të reja të objektit dhe nëse nuk arrihet marrëveshje ndërmjet tyre, gjykata vendos sipas kërkesës së secilit të interesuar, duke marrë parasysh parimin e drejtësisë. Ndërsa sipas paragrafit 4 të të njëjtit nen, nëse pronarët e pjesëve të veçanta të objektit nuk janë të interesuar për zgjerimin, përkatësisht mbindërtimin, të drejtën e ndërtimit mund t’ua kalojnë të tretëve me shumicën e votave të pjesëve të veçanta të ndërtesës që përfaqësojnë më shumë se gjysmën e vlerës së ndërtesës, ku ndërtuesi ose ndërtuesit janë të detyruar të paguajnë kompensimin e duhur për të drejtën e ndërtimit në tokën e dikujt tjetër, si dhe për çdo dëmtim që mund të shkaktohet si rezultat i ndërtimit.

Në pajtim me nenin 54 paragrafi 1 të Ligjit për banim (“Gazeta Zyrtare e Republikës së Maqedonisë” nr.99/2009, 57/2010, 36/2011, 54/2011, 13/2012, 55/2013, 163/2013, 42/2014, 199/2014, 146/2015, 31/2016 dhe 64/2018 dhe „ Gazeta Zyrtare e Republikës së Maqedonisë së Veriut” nr. 302/2020 dhe 150/2022), Nëse në një ndërtesë banimi ka më shumë se dy pronarë të pjesëve të veçanta dhe më shumë se tetë pjesë të veçanta, pronarët e pjesëve të veçanta mund të vendosin të formojnë bashkësinë e pronarëve si person juridik për administrimin e objektit të banimit. Vendimi është marrë kur për të kanë votuar më shumë se gjysma e pronarëve të pjesëve të veçanta.

Neni 11 i Ligjit për banim parashikon që për administrimin e objektit të banimit pronarët e pjesëve të veçanta të objektit të banimit lidhin marrëveshje të marrëdhënieve të ndërsjella dhe përveç dispozitave të menaxhimit, marrëveshja për marrëdhënie të ndërsjella ndër të tjera përmban një mënyrë të rregullimit të marrëdhënieve me rastin e përshtatjes, rindërtimit, shndërrimit, zgjerimit dhe mbindërtimit të një pjese të ndërtesës ose ndërtesës në tërësi. Pronari i një pjese të veçantë, gjegjësisht qiramarrësi, është i obliguar të mirëmbajë rregullisht banesën dhe të kujdeset për mirëmbajtjen e objektit të banimit për të shmangur dëmtimet ose ndikimet e dëmshme, si dhe për të siguruar përdorimin e pandërprerë të pjesëve të veçanta nga pronarët e tjerë. Mirëmbajtja e ndërtesave të banimit dhe banesave përfshin detyra të rregullta mirëmbajtjeje. Mirëmbajtja e rregullt përfshin investimet dhe mirëmbajtjen e vazhdueshme të ndërtesës së banimit. Mirëmbajtja aktuale e ndërtesës është marrja e masave dhe aktiviteteve që mundësojnë përdorimin e pandërprerë të pjesëve të përbashkëta të ndërtesës së banimit, instalimeve dhe pajisjeve, duke përfshirë blerjen e pjesëve të këmbimit për instalimet dhe pajisjet e përbashkëta, instalimin e pajisjeve dhe pajisjeve shtesë si matës, numëror dhe pajisje të tjera. Mirëmbajtja e investimeve përfshin punën që ruan dhe rrit vlerën e objektit, si në aspektin cilësor ashtu edhe në atë sasior.

Duke pasur parasysh rregullimin në nenin 30 të Kushtetutës, pronësia krijon të drejta dhe detyrime dhe duhet t’i shërbejë të mirës së individit dhe bashësisë, rrjedh se pronësia nuk mund të kuptohet në kuptimin absolut. Domethënë, e drejta e pronës është në parim e pacenueshme. Megjithatë, duke e vendosur pronësinë si një kategori që krijon të drejta dhe obligime, Kushtetuta përcakton se ajo duhet t’i shërbejë të mirës së individit dhe bashkësisë. Pra, pronësia është një e drejtë e garantuar me Kushtetutë, dhe kushtet dhe mënyrat në të cilat mund të fitohet e drejta e pronësisë rregullohen me ligj.

Nga analiza e dispozitave të sipërpërmendura kushtetuese dhe ligjore në lidhje me pretendimet e parashtruesit në iniciativë dhe pretendimin se dispozita e kontestuar nuk garanton të drejtën e pronësisë për pjesët e përbashkëta të objektit për të gjithë pronarët e pjesëve të veçanta. (duke marrë parasysh obligimet e banorëve në mirëmbajtjen e pjesëve të përbashkëta të ndërtesës), pra që në rastin e një zgjerimi ose superstrukture të një ndërtese në bashkëpronësi, dispozita e kontestuar krijon mundësinë për shumicën e banorëve për të vendosur në emër dhe në kurriz të pakicës së banorëve dhe për të mos disponuar pronën sipas bindjeve të tyre, rezulton se ato janë të pabazuara, sepse parashtruesi nuk bën dallim midis të drejtës së pronësisë dhe nënformatave të së drejtës së pronësisë siç është pronësia në nivele, respektivisht pronësia e pronarëve të niveleve (siç rregullohet në kapitullin III në seksionin 3 të veçantë si dhe në nenin 95 paragrafi 1 të Ligjit për pronësinë dhe të drejtat e tjera sendore).

Në kuadër të sa më sipër, Gjykata Kushtetuese në çështjen U.br.197/2001 ka mbajtur tashmë qëndrimin se “në rast se qëndrimi i numrit më të vogël të pronarëve që nuk kanë dhënë pëlqimin për të kryer riparime dhe ndryshimet në ambientet e përbashkëta që i shërbejnë ndërtesës në tërësi, do të kufizonin të drejtat e pronësisë së pronarëve shumicë. Gjykata vlerësoi se bëhet fjalë për bashkëpronësi të pronarëve të niveleve mbi hapësirat e përbashkëta që i shërbejnë ndërtesës në tërësi, për të cilat zbatohet parimi i vendimmarrjes së shumicës. Në këtë rast, e drejta e secilit bashkëpronar, për nga përmbajtja, është e njëjtë sikur çdo pronar të ishte pronar i hapësirave të përbashkëta që i shërbejnë ndërtesës në tërësi, me çkae njëjta kufizohet me të drejtat e bashkëpronarëve tjerë. Gjykata konstatoi se në këtë rast nuk mund të ngrihet si duhet çështja e kushtetutshmërisë së dispozitës ligjore të kontestuar, sepse nuk bëhet fjalë për cenim të pronësisë dhe të drejtave që rrjedhin prej saj, por për bashkëpronësi e cila si e tillë, nuk cenon parimin e ekskluzivitetit të pronësisë dhe se të gjithë bashkëpronarët përfaqësojnë një titullar të vetëm.

Nëse pranohet pozicioni i parashtruesit, do të thotë se duke respektuar një, disa ose një numër më të vogël pronarësh që nuk kanë dhënë pëlqimin për mbindërtimin ose zgjerimin e një ndërtese në pronësi të nivelizuar, do të kufizohet e drejtat e pronësisë së shumicës së pronarëve. Duke marrë në konsideratë këtë analizë kushtetuese-gjyqësore, qëndrimin e mbajtur më parë të Gjykatës, si dhe faktin se parashtruesi bën një paralele të gabuar dhe të papërshtatshme ndërmjet kërkesave ligjore për shtesat dhe mbindërtimin dhe punët në lidhje me menaxhimin dhe mirëmbajtjen e rregullt të një objekti banimi dhe parimet mbi të cilat funksionojnë këto dy materiale të ndryshme, nuk mund të bëhet fjalë për cenim të së drejtës së pronës, sepse vendimmarrja dhe disponimi në rastin e pronësisë së nivelizuar bazohet në parimin e shumicës.

Në përputhje me sa më sipër, si dhe faktin se ligjvënësi, për shkak të specifikës së tij, e ka rregulluar në mënyrë specifike pronësinë e nivelizuar si një lloj të veçantë të së drejtës pronësore, Gjykata vlerësoi se në rastin konkret me rregulloren në nenin 59-a, paragrafi 1, alineja 5 e Ligjit për ndërtim, ligjvënësi, ndër të tjera, në procedurën për fitimin e të drejtës, gjegjësisht për marrjen e lejes së ndërtimit, që ka të bëjë me ngritjen dhe zgjerimin e objekteve në nivele, si parakusht është paraparë një marrëveshje me bashkësinë e pronarëve të pjesëve të veçanta të ndërtesës ose pëlqim me shkrim nga shumica e pronarëve të pjesëve të veçanta të ndërtesës, kjo është arsyeja pse ne besojmë se një marrëveshje e tillë në vetvete nuk mund të konsiderohet një kufizim në të drejtën e pronarit për ta poseduar atë, ta shfrytëzojë atë në përputhje me qëllimin e synuar ose të disponojë një pjesë të ndërtesës që është pronë e tij, për këtë arsye nuk bëhet fjalë për heqjen e pronësisë ose për kufizimin e të drejtave që rrjedhin nga pronësia sipas kuptimit të nenit 30 të Kushtetutës, veçanërisht sepse gjatë realizimit të mbindërtimit ose zgjerimit, nuk duhet të nisemi vetëm nga interesi i individit por edhe në interes të banorëve të tjerë dhe të bashkësisë në tërësi.

Duhet pasur parasysh se ligjvënësi ka përcaktuar edhe pëlqimin e shumicës së pronarëve të banesave në një ndërtesë si kusht në rregullimin e marrëdhënieve të tjera në kushte të pronësisë në nivele, respektivisht gjatë ridedikimit të objekteve për kryerje të veprimtarisë afariste, rregullime dhe përmirësime të pjesëve të ndërtesës që janë në funksion të ndërtesës në tërësi, si dhe në rastin e lidhjes dhe vlefshmërisë së marrëveshjes për marrëdhëniet e ndërsjella të banorëve që jetojnë në ndërtesë.

Prandaj, Gjykata vlerësoi se nevoja për të paraqitur një marrëveshje me bashkësinë e pronarëve të pjesëve të veçanta të ndërtesës ose pëlqimin me shkrim nga shumica e pronarëve të pjesëve të veçanta të ndërtesës që përfaqësojnë më shumë se gjysmën e sipërfaqes së përgjithshme të ndërtesës, me fletëpronësi për pjesët e veçanta të ndërtesës, nëse ka të bëjë me zgjerimin dhe mbindërtimin e ndërtesave në bashkëpronësi, të vendosura si dëshmi e fitimit dhe ushtrimit të së drejtës së zgjerimit ose mbindërtimit në procedurën e marrjes së lejes së ndërtimit, në përputhje me Ligjin për ndërtim, nuk e vë në pikëpyetje të drejtën e pronësisë të garantuar me Kushtetutë, të përcaktuar në nenin 30 të Kushtetutës, siç thuhet në iniciativë.

Gjithashtu, Gjykata vlerësoi se janë të pabazuara pretendimet e parashtruesit se dispozita e kontestuar e nenit 59-a, paragrafi 1, alineja 5 të Ligjit për ndërtim, nuk garanton mbrojtjen e të drejtave që rrjedhin nga pronësia e pjesëve të përbashkëta të ndërtesës.

Ligjvënësi në Ligjin për ndërtim ka paraparë procedurë për mbrojtjen e pronarëve nëse në mënyrë të paarsyeshme kërcënohen të drejtat e tyre në procedurën gjatë mbindërtimit apo zgjerimit të objektit në pronësi me nivele. Përkatësisht, neni 62-a, paragrafi 1 i Ligjit për ndërtim, parasheh se organi kompetent që ka lëshuar lejen e ndërtimit është i detyruar që në afat prej tri ditësh nga data e lëshimit të lejes së ndërtimit t’i njoftojë fqinjët e afërt të parcelës ndërtimore për të cilën lëshohet leja, për lejen e lëshuar të ndërtimit dhe që brenda 15 ditëve nga dita e lëshimit të lejes së ndërtimit, mund të kontrollojnë dokumentacionin dhe sipas pikës 2 të të njëjtit nen, nëse fqinjët e afërt nuk inspektojnë dhe/ose ankimojnë lejen e ndërtimit brenda 15 ditëve nga data e dhënies së lejes së ndërtimit, leja e ndërtimit bëhet e plotfuqishme. Gjithashtu, kundër lejes së ndërtimit, gjegjësisht kundër vendimit me të cilin refuzohet kërkesa për lëshimin e lejes së ndërtimit, në përputhje me nenin 65 të Ligjit, ndërtuesi mund të paraqesë ankesë në afat prej 15 ditëve nga dita e marrjes së aktvendimit tek ministri i cili menaxhon me organin e administratës shtetërore përgjegjëse për kryerjen e punëve në fushën e rregullimit të hapësirës.

Në këtë mënyrë ligjvënësi ka lënë mundësinë për të garantuar mbrojtjen e interesave ligjore të fqinjëve të afërt që do të prekeshin nga ndërtimi i ardhshëm edhe pse nuk kanë qenë pjesëmarrës në procedurën e dhënies së lejes për ndërtim, iu është dhënë mundësia me një moment të përcaktuar saktësisht nga i cili mund të kontrollohet dokumentacioni, me qëllim parandalimin e lëshimeve apo abuzimeve të mundshme nga organi kompetent që ka dhënë lejen e ndërtimit, si dhe për të mbrojtur sigurinë juridike të qytetarëve si një nga vlerat themelore të rendit kushtetues, të përcaktuar në nenin 8, paragrafi 1, alineja 3 të Kushtetutës.

Nisur nga sa më sipër, Gjykata, vendosi si në dispozitivin e këtij aktvendimi.

KRYETAR
i Gjykatës Kushtetuese të Republikës së Maqedonisë së Veriut,
dr. Darko Kostadinovski