Уставен суд на
Република Северна Македонија
У.бр.135/2024
Скопје, 20.11.2024 година
Уставниот суд на Република Северна Македонија, во состав д-р Дарко Костадиновски, претседател на Судот и судиите Насер Ајдари, м-р Татјана Васиќ-Бозаџиева, д-р Јадранка Дабовиќ-Анастасовска, Елизабета Дуковска, д-р Осман Кадриу, Добрила Кацарска, д-р Ана Павловска-Данева и м-р Фатмир Скендер, врз основа на член 110 од Уставот на Република Северна Македонија и член 73 алинеја 1 од Актот на Уставниот суд на Република Северна Македонија („Службен весник на Република Северна Македонија” бр.115/2024), на седницата одржана на 20 ноември 2024 година, донесе
Р Е Ш Е Н И Е
НЕ СЕ ПОВЕДУВА постапка за оценување на уставноста на член 59-а став 1 алинеја 5 од Законот за градење („Службен весник на Република Македонија“ бр.130/2009, 124/2010, 36/2011, 54/2011, 13/2012, 144/2012, 25/2013, 79/2013, 137/2013, 163/2013, 27/2014, 28/2014, 42/2014, 115/2014, 149/2014, 187/2014, 44/2015, 129/2015, 217/2015, 226/2015, 30/2016, 31/2016, 39/2016, 71/2016, 132/2016, 35/2018, 64/2018 и 168/5018 и „Службен весник на Република Северна Македонија“ бр.244/2019, 18/2020, 279/2020, 227/2022, 111/2023 и 224/2024).
Образложение
I
Дамјан Цветановски од Скопје, до Уставниот суд на Република Северна Македонија, поднесе иницијатива за поведување постапка за оценување на уставноста на член 59-а став 1 алинеја 5 од Законот за градење.
Подносителот во иницијативата наведува дека оспорениот член 59-а став 1 алинеја 5 од Законот за градење е во спротивност со член 30 од Уставот, и со истиот не се гарантира правото на сопственост на заедничките делови од објектот на сите сопственици на посебните делови. Односно, определено е дека мнозинството сопственици може да одлучуваат и да располагаат со правото на сопственост на заедничките делови од објектот во име и за сметка на сите сопственици на посебните делови, без нивна согласност.
Подносителот смета дека уредувањето во член 59-а став 1 алинеја 5 од Законот за градење, предвидува дека во случај на доградба или надградба не е потребна согласност од сите сопственици на заедничките делови од објектот, туку само на мнозинството од целокупната површина на објектот, што прави да биде во драстична спротивност со обврската на станарите при одржувањето на заедничките делови од објектот, која произлегува од член 107 од Законот за сопственост и други стварни права. Оспорената одредба, создава можност мнозинството станари да одлучуваат во име и за сметка на малцинскиот дел од станарите и да не располагаат со сопственоста според своето убедување.
Понатаму, според подносителот, со оспорената одредба не се гарантира заштитата на правата кои произлегуваат од сопственоста на заедничките делови од објектите, односно, мнозинството станари можат да ги „надгласаат“ останатите станари и да донесат одлука за надградба или доградба на објектот без нивна согласност и во случаите кога малцинскиот дел од станарите воопшто не прифаќа доградба и/или надградба на објектот, може да склучат договор во кој правата на малцинскиот дел од станарите нема да бидат соодветно застапени, односно таквиот договор би бил склучен без учество на малцинскиот дел од станарите.
Исто така, во иницијативата се наведува дека надградба или доградба на етажна сопственост не претставува јавен интерес утврден со закон, туку инвестиција за која постои приватен интерес, и во овој случај не може да се применат одредбите од Уставот кои се однесуваат на ограничување на правата на сопственоста кога се работи за јавен интерес.
Согласно наведеното, подносителот бара Судот да поведе постапка за оценување на уставноста на оспорената одредба од член 59-а став 1 алинеја 5 од Законот за градење и истата да ја укине.
II
На седницата Судот утврди дека според член 59-а став 1 алинеја 5 од Законот за градење, како доказ за право на градење во смисла на овој закон се смета договорот со заедницата на сопственици на посебни делови на објектот или писмена согласност од мнозинството сопственици на посебните делови од објектот кои претставуваат повеќе од половината од вкупната површина на објектот со имотни листови за посебните делови на објектот, доколку се работи за доградба и надградба на згради во етажна сопственост.
III
Според со член 8 став 1 алинеите 3 и 6 од Уставот, владеењето на правото и правната заштита на сопственоста се темелни вредности на уставниот поредок на Република Северна Македонија.
Согласно со член 30 став 1 од Уставот, се гарантира правото на сопственост и правото на наследување. Според ставот 2 од овој член, сопственоста создава права и обврски и треба да служи за добро на поединецот и заедницата. Во ставот 3 од овој член, е утврдено дека никому не може да му бидат одземени или ограничени сопственоста и правата кои произлегуваат од неа, освен кога се работи за јавен интерес утврден со закон, а според ставот 4 од овој член на Уставот, во случај на експропријација на сопственоста или во случај на ограничување на сопственоста се гарантира праведен надоместок кој не може да биде понизок од пазарната вредност.
Во Република Северна Македонија, согласно член 51 став 1 од Уставот, законите мораат да бидат во согласност со Уставот, а сите други прописи со Уставот и со закон. А според ставот 2 од истиот член, секој е должен да ги почитува Уставот и законите.
Уставниот суд одлучува за согласноста на законите со Уставот, што прецизно е утврдено во член 110 алинеја 1 од Уставот.
Согласно со член 1 од Законот за градење („Службен весник на Република Македонија“ бр.130/2009, 124/2010, 36/2011, 54/2011, 13/2012, 144/2012, 25/2013, 79/2013, 137/2013, 163/2013, 27/2014, 28/2014, 42/2014, 115/2014, 149/2014, 187/2014, 44/2015, 129/2015, 217/2015, 226/2015, 30/2016, 31/2016, 39/2016, 71/2016, 132/2016, 35/2018, 64/2018 и 168/5018 и „Службен весник на Република Северна Македонија“ бр.244/2019, 18/2020, 279/2020, 227/2022, 111/2023 и 224/2024), со овој закон се уредуваат градењето, основните барања на градбата, потребната проектна документација за добивање на одобрение за градење, правата и обврските на учесниците во изградбата, начинот на употреба и одржување на градбата, како и други прашања од значење за градењето.
Во член 2 точка 7 од Законот е утврдено дека надградба е изведување на работи на постоен објект со кои се влијае на основните елементи според кои е изграден објектот, а посебно на конструкцијата во висина, со изградба на нови етажи до максимално дозволената висина со урбанистичкиот план при што може да се влијае на конструктивниот систем во рамките на постојните габарити на основата, додека пак согласно точката 8 од истиот член, доградба е изведување на работи на постоен објект со изградба на нова површина надвор од габаритот на постојниот објект, до максимално дозволената површина предвидена со урбанистичкиот план, при што може да се влијае на конструктивниот систем на постојниот објект.
Во член 59-а став 1 алинеја 5 од Законот како доказ за право на градење во смисла на овој закон, меѓу другото се предвидува и договор со заедницата на сопственици на посебни делови на објектот или писмена согласност од мнозинството сопственици на посебните делови од објектот кои претставуваат повеќе од половината од вкупната површина на објектот со имотни листови за посебните делови на објектот, доколку се работи за доградба и надградба на згради во етажна сопственост.
При доградба и надградба на објект, согласно со член 63 од Законот за градење се спроведува истата постапка предвидена за добивање на одобрение за градење пропишана со овој закон.
Правото на сопственост и други стварни права се уредени со Законот за сопственост и други стварни права („Службен весник на Република Македонија“ бр.18/2001, 92/2008, 139/2009 и 35/2010). Според член 2 од овој закон, правото на сопственост се стекнува под услови и на начин предвидени со овој и друг закон, а според член 5 од Законот, правото на сопственост и другите стварни права се остваруваат врз основа на слободна диспозиција со нужни ограничувања предвидени со Уставот и законите.
Законот за сопственост и други стварни права во главата III „Подоблици на правото на сопственост“, во посебен оддел 3 „Етажна сопственост“, подетално ја разработува етажната сопственост којашто претставува еден од подоблиците на правото на сопственост. Во член 95 став 1 од Законот се утврдува дека станови, деловни простории, визби, гаражи и други посебни делови од станбени и деловни згради што имаат два или повеќе станови, односно деловни простории и други посебни делови можат да бидат во сопственост на различни физички или правни лица (етажна сопственост). А согласно став 2 од истиот член, на посебен дел од зграда може да постои сосопственост врз идеални делови од посебните станови и другите посебни делови од зграда.
Во член 122 став 1 од Законот е пропишано дека, доградба и надградба на зграда се врши врз основа на детален урбанистички план и урбанистички проект. Согласно став 2 од истиот член, доградба, односно надградба има право да бара сопственик, односно сопственици на постојна зграда. Со доградбата, односно надградбата сопственикот, односно сопствениците стекнуваат право на сопственост и врз доградбата, односно надградбата. Според став 3 од истиот член, право на доградба, односно надградба на зграда во етажна сопственост (зграда со два или повеќе станови што им припаѓаат на две или повеќе лица) имаат сопствениците на посебните делови од зградата. За доградбата, односно надградбата одлучува мнозинството сопственици на посебните делови од зградата кои претставуваат повеќе од половината на вредноста на зградата. Ако за доградбата, односно надградбата има повеќе интересенти отколку што е предвидено да се изградат нови делови од зградата и ако за тоа не се постигне согласност меѓу нив, по барање на секој од заинтересираните одлучува судот, водејќи сметка за принципот на правичност. А согласно став 4 од истиот член, ако за доградбата, односно надградбата не се заинтересирани сопствениците на посебните делови од зградата, правото на градење можат да им го отстапат на трети лица со мнозинство гласови на посебните делови од зградата кои вредносно претставуваат повеќе од половина од вредноста на зградата, со тоа што градителот, односно градителите се должни да платат соодветен надоместок за правото на градење врз туѓо земјиште, како и за штетите што можат да бидат предизвикани како резултат на градењето.
Согласно со член 54 став 1 од Законот за домување („Службен весник на Република Македонија“ број 99/2009, 57/2010, 36/2011, 54/2011, 13/2012, 55/2013, 163/2013, 42/2014, 199/2014, 146/2015, 31/2016 и 64/2018 и „Службен весник на Република Северна Македонија“ брoj 302/2020 и 150/2022), ако во станбена зграда има повеќе од двајца сопственици на посебни делови и повеќе од осум посебни делови, сопствениците на посебните делови можат да донесат одлука за формирање заедница на сопственици како правно лице за управување со станбената зграда. Одлуката е донесена кога за неа гласале повеќе од половина од сопствениците на посебните делови.
Во член 11 од Законот за домување, е утврдено дека за работите на управувањето со станбената зграда, сопствениците на посебните делови од станбената зграда склучуваат договор за заемни односи, притоа покрај одредбите за управување, договорот за заемни односи меѓу другото содржи и начин на регулирање на односите во случај на адаптација, реконструкција, пренамена, доградба и надградба на дел од зградата или на зградата во целост. Сопственикот на посебен дел, односно закупецот е должен редовно да го одржува станот и да се грижи за одржувањето на станбената зграда со цел да не се предизвика штета или штетни влијанија, како и да се обезбеди непречено користење на посебните делови од страна на другите сопственици. Одржувањето на станбени згради и станови ги опфаќа работите на редовното одржување. Редовното одржување го опфаќа инвестиционото и тековното одржување на станбената зграда. Тековно одржување на зградата претставува преземање на мерки и активности што овозможуваат непречено користење на заедничките делови од станбената зграда, на инсталациите и уредите, вклучувајќи набавка на резервни делови за заедничките инсталации и уреди, вградување на дополнителни апарати и уреди како мерачи, броила и други уреди. Инвестиционото одржување ги опфаќа работите со кои се одржува и зголемува вредноста на објектот, квалитативно и квантитативно.
Имајќи го предвид уредувањето во член 30 од Уставот, сопственоста создава права и обврски и треба да служи за добро на поединецот и на заедницата, произлегува дека сопственоста не може да се сфати во апсолутна смисла. Имено, правото на сопственост во принцип е неприкосновено. Меѓутоа, утврдувајќи ја сопственоста како категорија која создава и права и обврски, Уставот определува дека таа треба да служи за доброто на поединецот и на заедницата. Оттука, сопственоста е право кое се гарантира со Уставот, а условите и начините под кои може да се стекнува правото на сопственост се уредуваат со закон.
Од анализата на наведените уставни и законски одредби во однос на наводите на подносителот во иницијативата и тврдењето дека оспорената одредба не го гарантира правото на сопственост за заедничките делови од објектот на сите сопственици на посебните делови, (а притоа имајќи ги предвид обврските на станарите при одржувањето на заедничките делови од објектот), односно дека во случај на доградба или надградба на објект во етажна сопственост со оспорената одредба се создава можност, мнозинството станари да одлучува во име и за сметка на малцинскиот дел од станарите и да не располагаат со сопственоста според свое убедување, произлегува дека истите се неосновани од причина што подносителот не прави разлика помеѓу правото на сопственост и подоблиците на правото на сопственост каква што е етажната сопственост, односно сосопственоста на етажните сопственици (како што е уредено во главата III во посебен оддел 3 како и во член 95 став 1 од Законот за сопственост и други стварни права).
Во контекст на наведеното, Уставниот суд во предметот У.бр.197/2001 веќе има заземено став дека „во случај да се почитува ставот на помалиот број сопственици, што не дале согласност за вршење на преправки и поправки на заедничките простории што и служат на зградата како целина, би се ограничувало правото на сопственост на мнозинскиот дел сопственици. Судот оцени дека станува збор за сосопственост на етажните сопственици врз заедничките простории што и служат на зградата како целина, за што важи принципот на мнозинствено одлучување. Притоа, правото на секој сосопственик, по содржина, е исто како да е секој сопственик на заедничките простории што и служат на зградата како целина, со тоа што истото е ограничено со правата на останатите сосопственици. Судот оцени дека во случајот не може основано да се постави прашањето за уставноста на оспорената законска одредба, затоа што не станува збор за повреда на сопственоста и правата што произлегуваат од неа туку за сосопственост која, како таква, не го тангира принципот на исклучивост на сопственоста и што сите сосопственици заедно претставуваат еден единствен титулар“.
Во случај да се прифати стојалиштето на подносителот на иницијативата тоа би значело дека со почитувањето на еден, неколку, односно помал број сопственици што не дале согласност за надградба или доградба на објект во етажна сопственост ќе се ограничи правото на сопственост на мнозинскиот дел сопственици. Имајќи ја предвид ваквата уставно-судска анализа, претходно заземениот став од Судот, како и фактот што подносителот прави погрешна и несоодветна паралела помеѓу законските услови за доградба и надградба и работите побрзани со управувањето и редовното одржување на станбена зграда и принципите на кои овие две различни материи функционираат, не може да стане збор за повреда на правото на сопственост, бидејќи одлучувањето и располагањето во случај на етажна сопственост се базира на принципот на мнозинство.
Согласно наведеното како и фактот дека законодавецот, поради нејзината специфика, посебно ја уредил етажната сопственост како посебен вид на право на сопственост, Судот оцени дека во конкретниот случај со уредувањето во член 59-а став 1 алинеја 5 од Законот за градење, законодавецот меѓу останатото во постапката за стекнување на право односно за добивање на одобрение за градење, а кое се однесува на надградба и доградба на згради во етажна сопственост, како предуслов предвидел договор со заедницата на сопственици на посебни делови на објектот или писмена согласност од мнозинството сопственици на посебните делови од објектот, поради што сметаме дека ваквото уредување само по себе не може да се смета како ограничување на правото на сопственикот да го поседува, да го користи согласно неговата намена или да располага со дел од објектот што е негова сопственост, поради што не станува збор за одземање на сопственоста или за ограничување на правата што произлегуваат од сопственоста во смисла на член 30 од Уставот, особено поради тоа што при изведувањето на надградбата или доградбата не би требало да се тргнува само од интересот на поединецот туку и од интересот на другите станари и на заедницата во целина.
Притоа треба да се има предвид дека согласноста на мнозинството сопственици на станови на зграда законодавецот ја предвидел како услов и при уредување на други односи во услови на етажна сопственост, односно при пренамена на објектите за вршење на деловна дејност, поправки и преправки на делови од зградата што се во функција на зградата како целина, како и во случај на склучување и важење на договор за заемните односи на станарите кои живеат во зградата.
Оттука, Судот оцени дека потребата за доставување на договор со заедницата на сопственици на посебни делови на објектот или писмена согласност од мнозинството сопственици на посебните делови од објектот кои претставуваат повеќе од половината од вкупната површина на објектот со имотни листови за посебните делови на објектот, доколку се работи за доградба и надградба на згради во етажна сопственост, утврден како доказ за стекнување и остварување на право на доградба или надградба во постапката за добивање на одобрение за градење, согласно Законот за градење, не го доведува во прашање уставно гарантираното право на сопственост утврдено во член 30 од Уставот, како што се наведува во иницијативата.
Исто така, наводите на подносителот дека со оспорената одредба од член 59-а став 1 алинеја 5 од Законот за градење, не се гарантира заштитата на правата кои произлегуваат од сопственоста на заедничките делови од објектот, Судот оцени дека се неосновани.
Законодавецот во Законот за градење пропишал постапка за заштита на сопствениците доколку нивните права, во постапката при изведување надградба или доградба на објект во етажна сопственост, бидат неосновано загрозени. Имено, во член 62-а став 1 од Законот за градење е предвидено дека надлежниот орган што го донел одобрението за градење е должен во рок од три дена од денот на донесувањето на одобрението за градење да ги извести непосредните соседи на градежната парцела за која се донесува одобрението, за издаденото одобрение за градење и дека во рок од 15 дена од денот на издавање на одобрението за градење, можат да извршат увид во документацијата. А според став 2 од истиот член, доколку непосредните соседи не извршат увид и/или не поднесат жалба против одобрението за градење во рок од 15 дена од денот на издавање на одобрението за градење, одобрението за градење станува правосилно. Притоа, против одобрението за градење, односно против решението со кое се одбива барањето за издавање на одобрение за градење, согласно член 65 од Законот, градителот може да изјави жалба во рок од 15 дена од денот на приемот на решението до министерот кој раководи со органот на државната управа надлежен за вршење на работите од областа на уредувањето на просторот.
На овој начин законодавецот оставил можност, да се обезбеди заштита на правните интереси на непосредните соседи на кои идната градба би имала влијание и покрај тоа што не биле учесници во постапката за издавање на одобрение за градење, дадена им е можност со точно утврден момент од кога можат да извршат увид во документацијата, а се со цел да се спречат можните пропусти или злоупотреби од страна на надлежниот орган што го донел одобрението за градење, и да се заштити правната сигурност на граѓаните како една од основните темелни вредности на уставниот поредок, пропишана во член 8 став 1 алинеја 3 од Уставот.
IV
Врз основа на наведеното, Судот одлучи како во диспозитивот на ова решение.
ПРЕТСЕДАТЕЛ
на Уставниот суд на Република Северна Македонија,
д-р Дарко Костадиновски