У.бр.236/2020 – Уставен суд на Република Северна Македонија

Уставниот суд на Република Северна Македонија, врз основа на членот 110 од Уставот на Република Северна Македонија и членот 71 од Деловникот на Уставниот суд на Република Северна Македонија („Службен весник на Република Македонија“ бр.70/1992 и „Службен весник на Република Северна Македонија“ бр.202/2019, 256/2020 и 65/2021), на седницата одржана на 9 септември 2021 година, донесе

Р Е Ш Е Н И Е

1. НЕ СЕ ПОВЕДУВА постапка за оценување на уставноста и законитоста на член 51 став 1 алинеи 5 и 6, член 75 став 1 алинеја 5 и алинеја 11 во делот: „ 80% од вкупната сума од отуѓувањето односно давањето под дологотраен закуп не се враќаат на купувачот, односно закупецот “, член 76 став 7 и ставови 8 и 9 во деловите: „при што 80% од вкупната сума од отуѓувањето односно давањето под долготраен закуп не се враќаат на купувачот, односно закупецот, член 77 став 6 во делот:„ купувачот е должен да плати казна во износ од 80% од вкупната сума од отуѓувањето, односно давањето под долготраен закуп“, член 77 став 7 во делот: „при што 80% од вкупната сума од отуѓувањето не му се враќаат на купувачот“ и член 78 став 1 од Законот за градежното земјиште („Службен весник на Република Македонија“ бр.15/2015, 98/2015, 193/2015, 226/2015, 31/2016, 142/2016 и 190/2016 и „Службен весник на Република Северна Македонија“ бр.275/2019).

2. Зоран Гичев, адвокат од Штип, до Уставниот суд поднесе иницијатива за оценување на уставноста на одредбите од Законот означени во точката 1 од ова решение.

Според наводите на подносителот на иницијативата, членот 51 од Законот генерално ја уредувал содржината на јавната објава за отуѓување на градежното земјиште, при што во ставот 1 алинеите 4, 5 и 6 јавно им се обзнанува на потенцијалите купувачи и закупци дека ќе плаќаат договорна казна за непочитување на роковите од член 75 став 1 точки 5, 6 и 7 во висина на 1,5 % од постигнатата цена на јавното наддавање за секој изминат месец во првата година од истекот на рокот, 3% за втората година и 4,5 % за третата и секоја наредна година, како и дека ако задоцнат со исплата на обврската за плаќање на договорна казна, општината ќе побара присилна наплата на истата, при што истовремено ќе го раскине договорот и 80 % од постигнатата цена нема да му се врати на купувачот односно на закупецот.

Од формулацијата на содржината на јавната објава за отуѓување се гледа репресивноста и нерамноправноста на учесниците и непропорционалноста во однос на она што го зема државата/општината како граѓанско – правна последица од неисполнување на обврската по договорот.

Во практиката на купувачите или закупците не им е дозволено во договорите да регулираат елементи по нивна волја, она што е содржина на јавната објава во членот 51 и што е нормирано во членот 75 од Законот како елементи на договорот се единствените елементи на договарањето.

Законот вели купувачот или закупецот склучува договор.

Принципот на владеење на правото и слободата на пазарот и претприемништвото налага во прометот да се применуваат правила/закони со кои ќе се гарантира заштита на сопственоста, ќе се почитува начелото на слободно уредување на стварноправните и облигационите односи и нивно остварување заради реализација на целта за кои странките влегуваат во стварноправни и облигациони односи.

Граѓаните мора да чувствуваат дека во прометот се еднакви.

Според подносителот на иницијативата, Законот за градежно земјиште во суштина во начинот на кој го уредува прометот на градежно земјиште е во спротивност со принципот на владеење на правото, правната заштита на сопственоста и слободата на пазарот и претприемништвото.

Членот 51 став 1 точка 5 од Законот за градежното земјиште не бил во согласност со член 8 став 1 алинеја 3 и 7 од Уставот.

Одредбата од членот 51 од Законот е спротивна на начелото на слободно уредување на облигационите односи и е во принципот на слобода на пазарот и претприемништвото од причина што објавата јавно ги соопштува општите услови под кои секој потенцијален купувач или закупец на државно земјиште кога ќе склучи договор, договорот ќе ги содржи обврските на страна на купувачот како на пример во случај на неисполнување на обврската од член 75 став 1 точка 7 од Законот, односно ако задоцни со плаќање на договорната казна општината ќе побара присилна наплата на договорната казна, истовремено ќе побара раскинување на договорот и 80% од цената нема да се врати на купувачот односно закупецот.

Одредбата од член 51 став 1 точка 5 која наводно е само задолжителна содржина на јавната објава е сублимирана во одредбата од член 75 став 1 точките 7, 9, 10 и 11 од Законот.

Она што одредбата од член 51 го нормира како содржина на јавната објава, членот 75 ја нормира содржината на суштествените елементи на договорот од член 74 од Законот.Тоа значи дека се што е содржина на јавната објава истовремено е и задолжителен елемент на договорот.

Оттука, според подносителот, содржината на договорот не е во слободна диспозиција на странките и сите суштествени елементи однапред се наметнати како минимум задолжителни елементи на договорот.

Законот не дозволува странките слободно да ги договорат суштествените елементи на договорот, од причина што член 75 од Законот таксативно ги набројува суштествените елементи на договорот од кои се гледа нерамноправноста на учесниците, дури оди до таму што во ставот 2 од член 75 е наведено ако договорот не ги содржи елементите од ставот 1 договорот е ништовен.

Понатаму, во иницијативата се наведува дека член 75 став 2 од Законот укажувал на монополската позиција на државата, на начин што наметнува елемент на договор кој е репресивен и претставува казна за купувачот и со оваа одредба само се засилува впечатокот на монополската позиција на државата при нормирањето, од причини што со оваа одредба сите потенцијални купувачи се приморани да склучат договори под закана за ништовност.

Според подносителот малку се правни системи кои во областа на продажба на градежно земјиште на толку рестриктивен начин ги утврдуваат суштествените елементи на договорот и по содржина сите елементи на договорот се обврски на страната на купувачот, закупецот.

Понатаму, подносителот на иницијативата наведува дека би имал разбирање на сличен начин да се регулира прометот во областа на безбедноста, воената технологија, заштитата на животната средина, здравјето на луѓето, но областа на продажба на државно градежно земјиште ова е недозволиво премногу строго, казниво и репресивно државата ви раскинува договор и ви вели 80% од постигнатата цена нема да се врати! И дали ова е начин на финансирање на државата и општините.

Исто така, подносителот наведува дека во член 51 став 1 точка 6 од Законот се наметнува обврска на купувачот за плаќање на данок на промет и нотарски трошоци во случај на раскинување на договорот.Оваа одредба иако ја уредува содржината на јавната објава која според подносителот не е во согласност со Уставот е содржана и во одредбата од член 75 став 1 точка 5 како задолжителен суштествен елемент на договорот од членот 74 од Законот.

Според подносителот, одредбите од член 51 став 1 точка 6 и член 75 став 1 точка 5 од Законот се спротивни на принципот на владеење на правото и истите се нејасни и непрецизни затоа што со закон надвор од областа на законите за јавните давачки/даноци се наметнува обврска за странката во договорот за купување на градежно земјиште да ја плати обврската по основ на данок на промет во случај на раскинување на договорот по вина на купувачот.

Законодавецот во однос на наметнување на обврските во нормите мора јасно да ги определи условите под кои за учесниците во прометот ќе определи обврски за плаќање на данок на промет и нотарски трошоци.

Согласно членот 9 од Законот за градежното земјиште, прометот со градежното земјиште е слободен и се врши согласно одредбите од овој закон и со друг закон.

Тоа според подносителот значело дека во однос на настанувањето на обврската за плаќање на данок на промет, Законот за градежното земјиште навлегува во надлежноста на друг закон, а тоа е Законот за даноците на имот каде во членот 7 е утврдено кога настанува даночната обврска за плаќање на данок на промет.

Дали купувачот треба да плати данок на промет или не, е работа на друга постапка во која ќе се испитаат сите околности дали настапил условот за исполнување на настанување на даночна обврска за плаќање на данок на промет што е регулирано со друг посебен закон.

Исто така, според подносителот не е јасна одредбата од член 51 став 1 точка 6 и член 75 став 1 точка 5 од Законот во делот каде купувачот се задолжува да плати нотарски трошоци во случај кога ќе се раскине договорот по вина на купувачот. Не постои оправданост да се наметнува обврска за плаќање на нотарски трошоци во случај на раскинување на договорот кога раскинатиот договор не се солемнизира.

Оттука, според подносителот наведените одредби се нормативно неуставни и оставаат простор за голема правна несигурност со што се директно во спротивност со принципот на владеење на правото.

Понатаму, подносителот го цитира членот 75 точка 11 во које предвидено дека во случај на раскинување на договорите заради неисполнување на обврските во договорот од страна на купувачот,80% од вкупната сума од отѓувањето, односно давањето под долготраен закуп не се враќаат на купувачот, односно закупецот.

Во член 25 став 7 од Законот за изменување и дополнување на Законот за градежното земјиште од 2019 година е предвидено дека неисполнување на обврските од ставовите 1 и 2 на овој член по вина на купувачот, односно закупецот преставуваат основ за еднострано раскинување на договорот при што 80% од вкупната сума од отуѓувањето, односно давањето под долготраен закуп не се враќаат на купувачот, односно закупецот.

Во понатамошниот текст на иницијативата, подносителот го цитира член 78 став 1 од Законот од 2015 година и член 27 став 1 од измените на Законот од 2019 година.

Исто така, подносителот го цитира првичниот текст на член 76 став 2 од Законот од 2015 и првичниот текст на одредбата од член 76 став 6 кој со измената од 2019 станал член 76 став 7 со иста содржина.

Според подносителот нејасна и непрецизна била одредбата од член 76 став 7 во врска со став 2 од истиот член во однос на прашањето на постење на вина на страна на купувачот.

Членот 76 став 2 зборува за фаза на постапката кога купувачот има веќе склучено договор во електронска форма, а ставот 7 од истиот член зборува за неисполнување на обврската од ставот 2 за ситуации по вина на купувачот.

Според подносителот, освен забрзување на постапката, не постои нормативно оправдување заради заштита на јавниот интерес на оваа одредба бидејќи за непријавување кај нотар ќе се солемнизира исправата, купувачот плаќа пенали/договорна казна, му се раскинува договорот и 80% од постигнатата цена на јавното наддавање да не му се врати назад е надвор од правилата на заемност на меѓусебните давања.
Оваа одредба има нејасен опсег на толкување и прометот го прави несигурен.

Од јавен интерес е државата да го продаде градежното земјиште под определени услови, но тие услови не смеат да го загрозуваат процесот на остварување на стварно-правните интереси на граѓаните и на остварување на облигационите односи на начин кој е премногу репресивен.

Ова значи дека на теренот на граѓанското право сите субјекти вклучувајќи ги и државните органи треба да се наоѓаат во рамноправна положба во однос на стекнување на граѓанските субјективни права но и обврски, што овде не е случај. Државата преку законот се наметнува и има привилегирана положба во однос на граѓанско правната последица од раскинувањето на договорот , а тоа е да општината се стекнува со 80% од уплатата, а купувачот го губи земјиштето и речиси сите средства.

Во многу случаи и казните не се соодветни за стореното, но еден од начините на финансирање на буџетските корисници, но овде имаме извор на финансирање на општините и државата кој е непропорционален и несоодветен а произлегува како казна од граѓанско правна последица/неисполнување на обврската по договор и е резултат на позицијата на државата овозможена од неуставните одредби од Законот за градежното земјиште.

На овој начин државата го кочи економскиот развој со оглед дека овие правни ситуации граѓанско правните последици од раскинување на договорот премногу засегнуваат во имотот на субјектите кои само поради пропуштен рок за пријавување за солемнизација го губат и земјиштето и 80% од уплатените средства.

Непропорционалноста е во тоа што истовремено се плаќа договорната казна која е поприлично високо определена и на некој начин претставува репарација на државата за неисполнување на обврската,но 80% од постигнатата цена да не се врати е премногу репресивно и претставува казна, ограничување на сопственоста.

Според подносителот овде се наметнувало прашањето до која граница државата треба да учествува во уредувањето на граѓанско правните односи, а со тоа директно да влијае врз исполнувањето на облигационите односи.

Оттука, според подносителот оспорениот член 76 став 7 а во врска со став 2 од истиот член е во спротивност со начелото на владеење на правото што во поширока смисла подразбира правичност, правна сигурност, еднаквост во однос на стекнувањето на правата и обврските.

Само преку правилно законско пропишување на одредбата од член 76 став 7 од Законот за градежното земјиште и утврдување на границите на негово вршење и врз основа на основните и дополнителните принципи на граѓанското и облигационото право ќе им овозможи на носителите на правата да не го доживуваат тоа како наметната волја од страна на законодавецот, туку како регулатива која е во насока на обезбедување на остварувањето на граѓанско правните односи кои се во согласност со реалните потреби на субјектите на пазарот.

Оспорената одредба во себе содржи престрога формалност и засега во сопственоста со оглед дека за последица има невраќање на 80 % од постигнатата цена. Засегањето во сопственоста со невраќање на 80 % од уплатената цена е несразмерна и не постои избалансирана рамнотежа помеѓу граѓанската последица која се состои во раскинување на договорот и невраќање на 80 % од постигнатата цена која овде се наметнува како казна.

Според подносителот, оваа одредба треба да трпи измени и да оди кон помека варијанта во насока ако купувачот не го достави во рокот електронски договор до надлежен нотар за солемнизација, општината да му определи нотар од редот на нотарите во општината.

Законот за облигационите односи за вакви правни состојби нормира дека странката не може да бара раскинување на незначителен дел од обврската.

Според подносителот рокот за пријава за солемнизација гледано нормативно е единствено ставен во контекст на забрзување на постапката, а поради пропуштање на овој рок не би требало странката да изгуби право и 80% од уплатените средства.

Оттука, подносителот наведува дека гледано од аспект на член 8 став 1 алинеја 3 од Уставот, оваа одредба е спротивна на основните принципи на владеење на правото во контекст на слободата на пазарот и претприемништвото, како и начелото на пропорционалност на заемните давања согласно облигационите односи.

Според тоа во услови на склучен договор со претходно платена цена и платен данок на промет не постои нормативно оправдување за опстојување на одредбата од член 76 став 7.

Заради остварувањето на економскиот развој, според подносителот, не треба да се дозволи во правниот промет да се генерираат закони кои се кочница на напредокот и остварување на принципот на слобода на пазарот и претприемништвото.

Тргнувајќи од изнесеното, подносителот наведува дека Судот треба да ја провери уставноста на наведените одредби и истите да ги поништи, а до донесување на конечна одлука, Судот да го запре извршувањето на актот на Општина Штип,(со оглед дека сите дејствија во име и за сметка на Републиката со градежното земјиште ги извршуваат општините), изјава број 09-62-16 од 28.11.2019 година со УЗП заверка под број 3685/2019 од 02.12.2019 на нотар Соња Катранџиска Кимова од Штип со кој акт-изјава за раскинување се известува подносителот на оваа иницијатива дека 80% од постигнатата цена ги задржува Општина Штип.

3. Судот на седницата утврди дека во оспорениот член 51 став 1 алинеи 5 и 6 од Законот за градежното земјиште е предвидено дека:

(1) Објавата за отуѓување, односно за давање под долготраен закуп на градежно земјиште сопственост на Република Северна Македонија задолжително содржи податоци за:

5) податок дека неисполнување на обврските од член 75 став (1) точката 7) од овој закон, односно по паѓање на купувачот, односно закупецот во задоцнување со исполнување на обврската три месеци последователно, претставува основ отуѓувачот, односно закуподавачот, по три последователни месечни повици за извршување, како доверител со изјава за неисполнување на обврските од договорот да побара потврда за извршност на договорот, односно да побара наплата на договорената казна што претставува и основ за еднострано раскинување на договорот, при што 80% од вкупната сума од отуѓувањето, односно давањето под долготраен закуп, не му се враќаат на купувачот, односно закупецот.

6) обврска на купувачот за плаќање на данок на промет и нотарски трошоци во случај на раскинување на договор по вина на купувачот .

Во член 75 ставови 5 и 11 од Законот е предвидено дека:

Договорите од членот 74 од овој закон особено содржат:

5) обврска за купувачот за плаќање на данок на промет и нотарски трошоци во случај на раскинување на договор по вина на купувачот.
11) 80% од вкупната сума од отуѓувањето, односно давањето под долготраен закуп не се враќаат на купувачот, односно закупецот.

Во член 76 ставови 7, 8 и 9 од Законот е предвидено дека:

(7) Неисполнување на обврските од ставовите (1) и (2) на овој член по вина на купувачот, односно закупецот, претставуваат основ за еднострано раскинување на договорот при што 80% од вкупната сума од отуѓувањето, односно давањето под долготраен закуп не се враќаат на купувачот, односно закупецот.
(8) При што 80% од вкупната сума од отуѓувањето, односно давањето под долготраен закуп, не му се враќаат на купувачот, односно закупецот.
(9) При што 80% од вкупната сума од отуѓувањето, односно давањето под долготраен закуп, не му се враќаат на купувачот, односно закупецот.

Во член 77 став 7 од Законот е предвидено дека:

(7) Неисполнувањето на обврската од ставовите (2) и (3) од овој член претставува основ за еднострано раскинување на договорот, при што 80% од вкупната сума од отуѓувањето не му се враќаат на купувачот.

Во член 78 став 1 од Законот е предвидено дека:

4. Спoред член 8 став 1 алинеи 3 и 6 од Уставот на Република Северна Македонија, владеењето на правото и правната заштита на сопственоста, се темелни вредности на уставниот поредок на Република Северна Македонија.

Според член 9 став 2 од Уставот, граѓаните пред Уставот и законите се еднакви.

Согласно членот 30 од Уставот, се гарантира правото на сопственост и правото на наследување (став 1).

Сопственоста создава права и обврски и треба да служи за добро на поединецот и на заедницата (став 2).

Никому не можат да му бидат одземени или ограничени сопственоста и правата кои произлегуваат од неа, освен кога се работи за јавен интерес утврден со закон (став 3).

Во случај на експропријација на сопственоста или во случај на ограничување на сопственоста се гарантира праведен надомест кој не може да биде понизок од пазарната вредност (став 4).

Според член 51 од Уставот, во Република Македонија законите мораат да бидат во согласност со Уставот, а сите други прописи со Уставот и со закон. Секој е должен да ги почитува Уставот и законите.

Според член 56 став 1 од Уставот, сите природни богатства на Републиката, растителниот и животинскиот свет, добрата во општа употреба, како и предметите и објектите од особено културно и историско значење определени со закон се добра од општ интерес за Републиката и уживаат посебна заштита.

Законот за сопственост и други стварни права („Службен весник на Република Македонија“ број 18/2001, 92/2008, 139/2009 и 35/2010), со членот 16 под наслов „Ствари од општ интерес за Република Македонија“, регулира:

„1) Сите природни богатства, растителниот и животинскиот свет, стварите во општа употреба, градежното земјиште, шумите и земјоделското земјиште, пасиштата и водите, како и стварите и објектите од особено културно и историско значење определени со закон се ствари (добра) од општ интерес за Републиката.
2) Стварите кои врз основа на Уставот или со посебни закони се прогласени за ствари од општ интерес за Републиката можат да бидат предмет на правото на сопственост на државата односно на физички и правни лица.
3) Облиците на сопственост врз градежното, земјоделското и шумското земјиште, пасиштата и водите се уредуваат со посебни прописи.
4) Ствари во општа употреба се ствари во државна сопственост кои ги користат сите физички и правни лица.
5) За стварите во општа употреба се грижи и со нив управува Република Македонија, ако поинаку не е определено со закон.
6) Стварите од општ интерес за Републиката уживаат посебна заштита и правата врз нив можат да се ограничуваат согласно со закон.
7) Со закон се уредуваат начинот и условите под кои определени ствари од општ интерес во државна сопственост можат да се отстапат на користење на физички и правни лица (концесија)“.

Од изнесените уставни и законски одредби може да се констатира дека градежното земјиште како природно богатство на Републиката, согласно член 56 став 1 од Уставот, има уставен основ да биде со закон определено како добро од општ интерес и неспорно е дека законодавецот може со закон да го регулира посебниот начин на располагање и користење на овој природен ресурс, заради негова заштита при што, од друга страна, мора да обезбеди правна сигурност на сопствениците на градежното земјиште.

Според членот 1 од Законот за градежното земјиште („Службен весник на Република Македонија“ бр.15/2015, 98/2015, 193/2015, 226/2015, 31/2016, 142/2016 и 190/2016 и „Службен весник на Република Северна Македонија“ бр.275/2019), („Службен весник на Република Македонија“ бр.15/2015, 98/2015, 193/2015, 226/2015, 31/2016, 142/2016 и 190/2016 и „Службен весник на Република Северна Македонија“ бр.275/2019), со овој закон се уредуваат правата и обврските во поглед на градежното земјиште, уредувањето на градежното земјиште, условите и начинот на располагање со градежното земјиште, како и други прашања од областа на градежното земјиште.

Во членот 2 од Законот, е определено значењето на определени изрази употебени во овој закон, при што, покрај другото, е определено следново значење: 1. Градежно земјиште е земјиштето кое е планирано со урбанистички план, урбанистичко планска документација, урбанистичко-проектна документација, општ акт или проект за инфраструктура.

Според членот 3 од Законот, градежното земјиште е добро од општ интерес за Републиката и ужива посебна заштита на начин и под услови утврдени со овој и друг закон. Уредувањето на градежното земјиште е дејност од јавен интерес.

Во членот 4 пак, од Законот е предвидено дека градежно земјиште, во смисла од овој закон, е изградено и неизградено земјиште, планирано со актите предвидени со Законот за просторното и урбанистичкото планирање.

Според член 5 од Законот, на градежно земјиште може да се стекнат право на сопственост и други стварни права, определени со овој и друг закон.

На правото на сопственост на градежното земјиште и на другите стварни права се применуваат прописите за сопственост и другите стварни права, за договорен залог, за облигационите односи, за запишување на правата на недвижностите и други прописи.

Според членот 6 од Законот, сопственоста врз градежното земјиште создава права и обврски и служи за доброто на сопственикот и на заедницата.

Во членот 7 од Законот е предвидено дека градежното земјиште може да биде во сопственост на Република Северна Македонија, во сопственост на општините, општините во Градот Скопје и Градот Скопје, во сопственост на, јавните претпријатија, акционерски друштва и други субјекти основани од Владата на Република Северна Македонија и Собранието на Република Северна Македонија и во сопственост на домашни и странски физички и правни лица, под услови утврдени со овој и друг закон.

Согласно членот 8 од Законот, сопственоста на градежното земјиште ја опфаќа неговата површина и се она што со него е трајно поврзано, а се наоѓа на површината или под неа, ако со oвој или друг закон поинаку не е определено.

Според членот 9 од Законот, прометот со градежното земјиште е слободен и се врши под услови утврдени со овој и друг закон.

Според членот 15 од Законот, градежното земјиште сопственост на Република Северна Македонија може да се отуѓува и дава под долготраен и краткотраен закуп со јавно наддавање и со непосредна спогодба, доколку со урбанистички план или урбанистичка планска документација на градежната парцела не се предвидува изградба на градби од јавен интерес утврдени со закон (став 1).

Градежното земјиште сопственост на Република Северна Македонија може да се отуѓува и да се дава под долготраен и краткотраен закуп со јавно наддавање и со непосредна спогодба и ако со урбанистички план или урбанистичка планска документација на градежната парцела се предвидува изградба на градби од јавен интерес утврдени со закон, по претходно донесена одлука на Владата на Република Северна Македонија (став 2).

Со јавно наддавање градежното земјиште сопственост на Република Северна Македонија се отуѓува и дава под долготраен закуп кога:

– градежното земјиште во рамките на градежна парцела е во целост сопственост на Република Северна Македонија без правни и физички пречки во смисла на овој закон и
– најмалку 70% од вкупната површина на градежната парцела е сопственост на Република Северна Македонија без правни и физички ограничувања во смисла на овој закон ( став 3).

Со непосредна спогодба градежното земјиште сопственост на Република Северна Македонија се отуѓува во точно определени случаи.

Според ставот 7 на членот 15 од Законот, висината на цената на градежното земјиште сопственост на Република Северна Македонија и висината на посебните трошоци за спроведување на постапките за отуѓување и давање под закуп, како и за засновањето на право на стварна службеност, ја пропишува Владата на Република Северна Македонија.

Прашањето за отуѓување и даавање под долготраен закуп на градежното земјиште во сопственост на Републиката е уредено во главата III. Начин и постапка на отуѓување, давање под долготраен и краткотраен закуп, давање на трајно користење, пренесување на правото на сопственост и засновање на право на стварна службеност на градежното земјиште сопственост на Република Северна Македонија поднасловот 1. Отуѓување и давање под долготраен закуп на градежно земјиште сопственост на Република Северна Македонија по пат на јавно наддавање односно во членовите од 47 до 64 од Законот.

Во членот 51 од Законот кој го цитира и подносителот на иницијативата е предвидено дека:

– градежното земјиште кое е предмет на отуѓување или давање под долготраен закуп (намена, површина на градежна парцела, катастарски парцели кои се опфатени со градежната парцела, површина за градба, бруто изградена површина, коефициент на искористеност, процент на изграденост, катност и/или висина, и друго),
– почетната цена по метар квадратен за градежното земјиште кое е предмет на отуѓување, односно почетна цена по метар квадратен за годишна закупнина за градежното земјиште кое се дава под долготраен закуп,
– рокот за поднесување и начинот на поднесување на пријавите за учество на јавното наддавање,
– договорна казна за непочитување на рокот од член 75 став (1) точките 5) и 6) од овој закон во висина од 1,5% од вкупно постигнатата цена на јавното наддавање на предметното земјиште за секој изминат месец во првата година од истекот на рокот, односно 3% од вкупно постигнатата цена на јавното наддавање на предметното земјиште за секој изминат месец во втората година од истекот на рокот, односно 4,5% од вкупно постигнатата цена на јавното наддавање на предметното земјиште за секој изминат месец во третата и секоја наредна година од истекот на рокот,
– податок дека неисполнување на обврските од член 75 став (1) точката 7) од овој закон, односно по паѓање на купувачот, односно закупецот во задоцнување со исполнување на обврската три месеци последователно, претставува основ отуѓувачот, односно закуподавачот, по три последователни месечни повици за извршување, како доверител со изјава за неисполнување на обврските од договорот да побара потврда за извршност на договорот, односно да побара наплата на договорената казна што претставува и основ за еднострано раскинување на договорот, при што 80% од вкупната сума од отуѓувањето, односно давањето под долготраен закуп, не му се враќаат на купувачот, односно закупецот,
– обврска на купувачот за плаќање на данок на промет и нотарски трошоци во случај на раскинување на договор по вина на купувачот,
– градежното земјиште сопственост на Република Северна Македонија, кое е предмет на објавата се до исполнување на обврските од договорот не може да биде дел од стечајна маса,
– трошоци за спроведување на постапката за електронско јавно наддавање, – сопственикот на градежното земјиште стекнато во постапка за отуѓување по пат на јавно наддавање не смее истото да го пренесува на трети лица, пред исполнување на обврските од договорот за отуѓување на истото. Забраната за пренесување на трети лица се прибележува во јавната книга за запишување на правата на недвижностите,
– времето на започнување и времетраењето на јавното наддавање,
– условите за учество на јавно наддавање за странските физички и правни лица,
– банкарска гаранција за сериозност на понуда во износ од 100% до 500% од вкупната почетна цена на градежното земјиште, односно од 100% до 500% од вкупната почетна годишна закупнина кога земјиштето се дава под долготраен закуп, но не помалку од 30.000 денари и обврска за подносителот на пријавата за доставување на банкарската гаранција во оригинал во рокот определен за поднесување за пријава,
– обврската на најповолниот понудувач да ги уплати средствата во рок од 15 дена од денот на приемот на писменото известување за избор и до Комисијата да достави доказ за извршената уплата со целокупната документација потребна за учество на јавното наддавање, во спротивно нема да се пристапи кон склучување на договор, а доставената банкарска гаранција за сериозност на понудата на најповолниот понудувач ќе биде активирана и истиот нема да може да учествува на секое идно јавно наддавање за предметната градежна парцела,
– рокот за прибавување на одобрение за градење, како и рокот за изградба на објектот,
– минималниот процент кој треба да биде изграден од вкупно развиената површина за градење предвидена со урбанистичкиот план за предметната градежна парцела, кој не смее да биде помалку од 30%,
– начинот и постапката за спроведување на наддавањето (потребен број на учесници согласно со закон, минималниот чекор на зголемување на вредност по метар квадратен на градежното земјиште, дефинирање на почетокот и крајот на јавното наддавање, рокот за уплата на најповолната понуда, обврски за плаќање на данокот на промет, обврска за трошоци за солемнизација на договорот и право на приговор),
– интернет страницата на која ќе се врши јавното наддавање и
– други обврски што треба да ги исполни најповолниот понудувач, кои би биле утврдени со договорот за отуѓување, односно давање под долготраен закуп.
(2) Објавата од ставот (1) на овој член ја изготвува и ја дава за објавување Комисијата.
(3) Претседателот и членовите на Комисијата се должни да ја изготват објавата согласно со ставот (1) од овој член.

Во Законот за градежното земјиште во главата III точка 3 е предвидена содржината на договорот за отуѓување и договор за давање под долготраен закуп на градежно земјиште сопственост на Република Северна Македонија.

Според членот 74 од Законот:

(1) Договорот за отуѓување и договорот за давање под долготраен закуп на градежно земјиште сопственост на Република Северна Македонија се склучува во електронска форма, преку информацискиот систем од членот 46 став (12) од овој закон.
(2) Договорот за отуѓување и договорот за давање под долготраен закуп на градежно земјиште сопственост на Република Северна Македонија, во име на Република Северна Македонија го склучува градоначалникот на општините, општините во Градот Скопје и Градот Скопје.
(3) Начинот на склучување на договорот за отуѓување и договорот за давање под долготраен закуп на градежно земјиште сопственост на Република Северна Македонија го пропишува министерот.

Во членот 75 од Законот е предвидено дека договорите од членот 74 од овој закон особено содржат:

1) страни на договорот;
2) предмет на договорот:
– начин на отуѓување или давање под долготраен закуп, – конкретни податоци за предметното земјиште од јавната книга за запишување на правата на недвижностите и
– основ на отуѓување или давање под долготраен закуп на градежното земјиште;
3) висина на цената за отуѓување или годишна закупнина, како и рок на плаќање;
4) обврска за купувачот за плаќање на данок на промет и нотарски трошоци, односно обврска за закупецот за плаќање на нотарски трошоци,
5) обврска за купувачот за плаќање на данок на промет и нотарски трошоци во случај на раскинување на договор по вина на купувачот,
6) обврска за купувачот за плаќање на трошоци за спроведување на постапката за електронско јавно наддавање, кога земјиштето е отуѓено по пат на јавно наддавање,
7) рок за прибавување на одобрение за градење согласно со членот 76 од овој закон, на уредено градежно земјиште согласно со членот 94 став (1) од овој закон, кога земјиштето е отуѓено по пат на јавно наддавање,
8) рок за изградба на објектот согласно со членот 76 од овој закон, на уредено градежно земјиште согласно со членот 94 став (1) од овој закон, кога земјиштето се отуѓува по пат на јавно наддавање,
9) договорна казна за непочитување на роковите од ставот (1) точка 7) и 8) од овој член во висина од 1,5% од вкупно постигнатата цена на јавното наддавање на предметното земјиште за секој изминат месец во првата година од истекот на рокот, односно 3% од вкупно постигнатата цена на јавното наддавање на предметното земјиште за секој изминат месец во втората година од истекот на рокот, односно 4,5% од вкупно постигнатата цена на јавното наддавање на предметното земјиште за секој изминат месец во третата и секоја наредна година од истекот на рокот и купувачот е должен до општините, општините во Градот Скопје и Градот Скопје, да доставува потврда за извршена уплата на договорната казна за секој изминат месец,
10) неисполнување на обврските од ставот (1) точка 9) од овој член, односно по паѓање на купувачот, односно закупецот во задоцнување со исполнување на обврската три месеци последователно, претставува основ отуѓувачот, односно закуподавачот, по три последователни месечни повици за извршување, како доверител со изјава за неисполнување на обврските од договорот да побара потврда за извршност на договорот, односно да побара наплата на договорената казна што претставува и основ за еднострано раскинување на договорот.
11) одредба дека во случај на раскинување на договорите заради неисполнување на обврските во договорот од страна на купувачот, 80% од вкупната сума од отуѓувањето, односно давањето под долготраен закуп не се враќаат на купувачот, односно закупецот,
12) одредба дека раскинување на договорите заради неисполнување на обврските во договорот од страна на купувачот се врши со еднострана изјава на волја на отуѓувачот изјавена од страна на општините, општините во Градот Скопје и Градот Скопје, преку Државното правобранителство на Република Северна Македонија и
13) градежното земјиште сопственост на Република Северна Македонија, кое е отуѓено по пат на јавно наддавање се до исполнување на обврските од договорот, не може да биде дел од стечајна маса.

(2) Договорот кој не ги содржи елементите од ставот (1) на овој член и кој е склучен врз основа на спроведена постапка спротивно на одредбите од овој закон е ништовен.

Во членот 76 од Законот е предвидено:

(1) По склучувањето на договорот од членот 74 од овој закон, општините, општините во Градот Скопје и Градот Скопје, во рок од еден ден, електронски го доставуваат договорот до надлежната општина на чие подрачје се наоѓа градежното земјиште за утврдување на данокот на промет на недвижности. Купувачот, односно закупецот е должен во рок од 15 дена од добивање на решението за утврдување на данокот на промет на недвижности да го плати данокот и да достави доказ за извршена уплата.
(2) По доставување на доказ за извршена уплата на данок на промет на недвижности, купувачот во рок од 30 дена договорот електронски го доставува кај нотар заради вршење на солемнизација. Купувачот, односно закупецот е должен солемнизацијата да ја изврши во рок од 30 дена од доставувањето на договорот кај надлежен нотар.
(3) Кога градежното земјиште се отуѓува или дава под долготраен закуп по пат на јавно наддавање купувачот, односно закупецот е должен, да прибави одобрение за градење на предвидениот објект од надлежниот орган во рок од девет месеци од извршената солемнизација на договорот каде што предмет на договорот е уредено градежно земјиште согласно со членот 94 став (1) од овој закон, со површина до 5.000 м2, односно во рок од 12 месеци од извршената солемнизација на договорот каде што предмет на договорот е уредено градежно земјиште согласно со членот 94 став (1) од овој закон над 5.000 м2 и е должен земјиштето да го изгради согласно со урбанистичкиот план по кој истото е отуѓено, односно дадено под долготраен закуп, освен во случаите од членот 79 став (2) алинеја 6 од овој закон, при што купувачот е должен да прибави одобрение за градење на предвидениот објект од надлежниот орган во рок од девет месеци од денот на извршената солемнизација на анекс кон договорот каде што предмет на договорот е уредено градежно земјиште согласно со членот 94 став (1) од овој закон со површина до 5.000 м2, односно во рок од 12 месеци од денот на извршената солемнизација на анекс кон договорот каде што предмет на договорот е уредено градежно земјиште согласно со членот 94 став (1) од овој закон над 5.000 м2.
(4) Кога предмет на отуѓување по пат на јавно наддавање е уредено градежно земјиште согласно со членот 94 став (1) од овој закон сопственост на Република Северна Македонија кое претставува дел од вкупната површина на градежната парцела, рокот за прибавување на одобрение за градење од ставот (3) на овој член, започнува да тече од денот на запишувањето на правото на сопственост во јавната книга за запишување на правата на недвижностите на вкупната површина на предметната градежна парцела.
(5) Кога градежното земјиште е отуѓено или се отуѓува, односно дава под долготраен закуп по пат на јавно наддавање купувачот, односно закупецот е должен да го изгради објектот во рок согласно со одредбите од Законот за градење, а согласно со категоризацијата на градба.
(6) Кога градежно земјиште е отуѓено или дадено под долготраен закуп по пат на јавно наддавање кое не е уредено согласно со членот 94 став (1) од овој закон, рокот за изградба на објектот ќе почне да се смета од денот на уредувањето на градежното земјиште согласно со одредбите од членот 94 став (1) од овој закон, со склучување на анекс на договор согласно со членот 79 од овој закон.
(7) Неисполнување на обврските од ставовите (1) и (2) на овој член по вина на купувачот, односно закупецот, претставуваат основ за еднострано раскинување на договорот при што 80% од вкупната сума од отуѓувањето, односно давањето под долготраен закуп не се враќаат на купувачот, односно закупецот.
(8) Неисполнување на обврските од член 75 став (1) точката 7 од овој закон, односно по паѓање на купувачот, односно закупецот во задоцнување со исполнување на обврската три месеци последователно, претставува основ отуѓувачот, односно закуподавачот, по три последователни месечни повици за извршување, како доверител со изјава за неисполнување на обврските од договорот да побара потврда за извршност на договорот, односно да побара наплата на договорената казна што претставува и основ за еднострано раскинување на договорот, при што 80% од вкупната сума од отуѓувањето, односно давањето под долготраен закуп, не му се враќаат на купувачот, односно закупецот.
(9) Неисполнувањето на условот утврден во членот 55 од овој закон претставува основ за еднострано раскинување на договорот, при што 80% од вкупната сума од отуѓувањето, односно давањето под долготраен закуп, не му се враќаат на купувачот, односно закупецот.
(10) Средствата од наплатата на договорната казна од член 75 став (1) точката 7 од овој закон се распределуваат во сооднос 20% за Република Северна Македонија и 80% за општините, односно општините во градот Скопје, во зависност од местоположбата на градежното земјиште.
(11) Во случаите при раскинување на договорите согласно со ставовите (7), (8) и (9) на овој член, средствата кои се враќаат на купувачот, односно закупецот се исплаќаат од буџетот на општината на чие подрачје се наоѓа градежното земјиште.
(12) По склучување на договорот за отуѓување или давање под долготраен закуп на градежно земјиште сопственост на Република Северна Македонија по пат на јавно наддавање, по барање на купувачот, односно закупецот, истиот се воведува во владение со записник од страна на тричлена Комисија формирана од градоначалникот на општината, општината во Градот Скопје и Градот Скопје, со учество на геодетско стручно лице регистрирано како трговец поединец, овластен геодет или трговско друштво за геодетски работи, кое врз основа на геодетски елаборат ќе изврши обележување на истото.
(13) Трошоците за воведување во владение, освен трошоците за работата на Комисијата од ставот (12) на овој член, се на товар на купувачот, односно закупецот.
(14) Ако градежното земјиште сопственост на Република Северна Македонија, кое е отуѓено или дадено под долготраен закуп е во владение на друго лице, тој е должен на барателот да му го предаде имотот согласно со ставот (12) на овој член во присуство на отуѓувачот.
(15) Во случаите кога лицето кое има владение врз градежното земјиште, не постапи согласно со ставот (14) на овој член, купувачот има право да поведе постапка пред надлежен суд за воведување во владение.
(16) Во случаите од ставот (15) на овој член, рокот за изградба на објектот предвиден во договорот за отуѓување, односно давање под долготраен закуп на градежното земјиште сопственост на Република Северна Македонија почнува да тече од донесување на правосилна судска одлука.

Во членот 77 од Законот е предвидено дека:

(1) Обврските од договорот за отуѓување на градежното земјиште по пат на јавно наддавање престануваат по изградба на предвидениот објект и запишување на истиот во јавната книга за запишување на правата на недвижностите.
(2) Сопственикот на градежното земјиште стекнато во постапка за отуѓување по пат на јавно наддавање не смее истото да го пренесува на трети лица, пред исполнување на обврските од договорот за отуѓување на истото. Забраната за пренесување на трети лица се прибележува во јавната книга за запишување на правата на недвижностите.
(3) По исклучок од ставот (2) на овој член, доколку сопственик на градежното земјиште е странско правно лице, градежното земјиште стекнато во постапка за отуѓување по пат на јавно наддавање може да го пренесе во сопственост на домашно правно лице во кое странското правно лице мора да биде единствен сопственик се до моментот на исполнување на обврските од договорот за отуѓување на градежно земјиште по пат на јавно наддавање.
(4) Градежното земјиште сопственост на Република Северна Македонија, кое е отуѓено по пат на јавно наддавање се до исполнување на обврските од договорот не може да биде дел од стечајна маса.
(5) По истекот на рокот од член 75 став (1) точки 7) и 8) од овој закон, доколку не се исполнети обврските од страна на купувачот, општините, општините во градот Скопје и градот Скопје се должни во рок од 12 месеци да спроведат постапка за еднострано раскинување на договорот во согласност со членот 75 став (1) точка 12), а во случај да не може да се пристапи кон еднострано раскинување на договорот општините, општините во Градот Скопје и Градот Скопје, се должни во истиот временски рок да отпочнат судска постапка за раскинување на договорот, преку Државното правобранителство на Република Северна Македонија.
(6) Кога е истечен рокот од договорот по кои не е предвидено договорна казна и не е склучен анекс на договорот за објекти кои претставуваат градежна и функционална целина утврдено од страна на комисија од општините, општините во Градот Скопје и Градот Скопје, купувачот е должен да плати казна во износ од 80% од вкупната сума од отуѓувањето, односно давањето под долготраен закуп и во рок од шест месеци да го запише објектот во јавната книга за запишување на правата на недвижностите, а во спротивно ќе се примени ставот (5) од овој член и член 75 став (1) точка 12), од овој закон.
(7) Неисполнување на обврската од ставовите (2) и (3) од овој член, претставува основ за еднострано раскинување на договорот, при што 80% од вкупната сума од отуѓувањето не му се враќаат на купувачот.

Во членот 78 од Законот е предвидено дека:

(1) Едностраното раскинување на договорот во случаите од членот 76 став (7) од овој закон се врши со еднострана писмена изјава на волја на отуѓувачот, при што нема да се пристапи кон солемнизација и договорот не произведува правно дејство во иднина.
(2) Едностраното раскинување на договорот во случаите од членот 76 ставoви (8) и (9) и членот 77 став (7) од овој закон се врши со еднострана писмена изјава на волја на отуѓувачот, изјавена од страна на општините, општините во Градот Скопје и Градот Скопје, преку Државното правобранителство на Република Северна Македонија, што претставува основ градежното земјиште да се запише со правото на сопственост на Република Северна Македонија.
(3) Во случаите на еднострано раскинување на договорот согласно ставот (2) од овој член, објектот изграден на градежното земјиште преминува во сопственост на Република Северна Македонија.

Со оглед на фактот, што подносителот на иницијативата со поднесокот оспорува одделни делови од членови на Законот за градежното земјиште, кои сами по себе изолирано не можат да опстојуваат во изготвениот материјал по предметот се наметна потребата од анализа на целината на одделните одредби, а се со цел за правилно утврдување на фактичката состојба.

Од анализата на Законот за градежното земјиште во делот III. Начин и постапка на отуѓување односно давање под долготраен и краткотраен закуп, давање на трајно користење, пренесување на правото на сопственост и засновање на право на стварна службеност на градежното земјиште во сопственост на Републиката во точката 1 член 51 е уредено прашањето на отуѓувањето и давањето под долготраен закуп на градежното земјиште сопственост на Републиката по пат на јавно наддавање при што постапката започнува со објава за отуѓување односно давање под долготраен закуп на градежното земјиште.

Објавата задолжително содржи податоци за градежното земјиште кое е предмет на отуѓување или давање под долготраен закуп, почетната цена по м2; рокот за поднесување на пријавите за учество во јавното наддавање; договорна казна за непочитување на роковите утврдени во членот 75 став 1 точките 5 и 6 од Законот, која се движи од 1,5% од вкупно постигната цена на јавното наддавање за предметното земјиште за секој изминат месец во првата година, 3% од вкупно постигнатата цена на јавното наддавање за секој изминат месец во втората година, односно 4,5 % од вкупно постигнатата цена на јавното наддавање за секој изминат месец во третата и секоја наредна година од истекот на рокот; податок дека неисполнувањето на обврската од член 75 став 1 точка 7 односно дека по паѓање на на купувачот, односно, закупецот во задоцнување со исполнување на обврската три месеци последователно е основ отуѓувачот односно закуподавецот по три последователни месечни повици за извршување да побара потврда за извршност на договорот, да побара наплата на договорната казна што претставува основ за еднострано раскинување на договорот, при што 80% од вкупната сума од отуѓувањето не се враќа на купувачот, обврска на купувачот за плаќање на данок на промет и нотарски трошоци во случај на раскинување на договорот по вина на купувачот; градежното земјиште сопственост на Републиката кое предмет на објавата не може до исполнување на обврските од договорот да биде дел од стечајна маса, трошоци за спроведување на постапката, време на започнување и време на јавното надавање, услови за учество на јавното наддавање на странски физички и правни лица; банкарска гаранција за сериозноста на понудата; обврска на најповолниот понудувач да ги уплати средствата во рок од 15 дена од денот на приемот на писменото известување; рокот за прибавување на одобрение за изградба на објектот; начин и постапка за спроведување на наддавањето; интернет страницата на која ќе се врши јавното наддавање и други обврски што треба да ги исполни најповолниот понудувач кои би биле утврдени во самиот договор за отуѓување.

Во членот 54 од Законот се утврдени посебните дополнителни услови кои можат да бидат предвидени во објавата.

Учеството на јавното наддавање заинтересираните физички и правни лица го потврдуваат со пополнување на пријава по електронски пат, а постапката ја спроведува комисија за спроведување на постапка за јавно наддавање формирана од градоначалникот на општината, општините во Градот Скопје и Градот Скопје.

Од анализата на членот 75 од Законот произлегува дека договорот особено содржи: страни на договорот, предмет на договорот, начин на отуѓување или давање под закуп, конкретни податоци од конкретното земјиште од јавната книга за запишување на правата на недвижности, основ за отуѓување или давање под долготраен закуп на градежното земјиште, висината на цената односно годишната закупнина и рок на плаќање, обврска на купувачот за плаќање на данок на промет и нотарски трошоци, односно на закупецот за плаќање на нотарски трошоци , обврска на купувачот за плаќање на данок на промет и нотарски трошоци во случај на раскинување на договорот по вина, обврска на купувачот за трошоци за спроведување на постапка за електронско наддавање кога земјиштето е отуѓено по пат на јавно наддавање, рокот за прибавување на одобрение за градење, рокот за изградба на објектотна уредено градежно земјиште ( согласно член 76 од Законот) кога земјиштето се отуѓува по пат на јавно наддавање, договорната казна за непочитување на роковите од став 1 точките 7 и 8 во висина од 1,5 % во првата година, 3% во втората година и 4,5% во третата и наредните години од постигнатата цена на јавното надавање за секој изминат месец на доцнење, при што купувачот е должен до конкретната општина да достави потврда за извршена уплата на договорната казна за секој изминат месец, при што неисполнувањето на обврската од ставот 1 точка 9 од Законот, односно паѓање во задоцнување со исполнување на обврските три месеци последователно претставува основ отуѓувачот по три последователни месечни повици за извршување да бара потврда за извршност, односно да бара наплата на договорна казна што е основ за раскинување на договорот. Во случај на раскинување на договорот поради неисполнување на обвските од страна на купувачот 80 % од вкупната сума од отуѓувањето односно давањето под закуп не се враќаат на купувачот, при што раскинувањето на договорот поради неисполнување на обврските од договорот се врши со еднострана волја на отуѓувачот.

Имајќи го предвид наведеното, Судот оцени дека наводите за тоа дека оспорениот член 51 од Законот не бил во согласност со Уставот, од причини што содржината на наведениот член во кој е утврдена содржината на јавната објава се повторувала и во членот 75 од Законот каде се утврдени задолжителните елементи на договорот и со тоа на странките не им е оставена можност во постапката на договарање, се неосновани. Ова од причини што прво Судот не е надлежен да ја цени меѓусебната согласност на одредбите од ист закон, второ државата како сопственик на градежно земјиште кое е уредено со посебен закон како lex specialis со цел овозможување на реализација на урбанистичките планови што претставува работи од јавен интерес оправдано може да ги утврди елементите на договорот за отуѓување на градежното земјиште.

Од анализата на членот 76 од Законот, произлегува дека по склучување на договорот, општината, општините во Градот Скопје и Градот Скопје во рок од еден ден електронски го доставуваат договорот до надлежната општина каде се наоѓа градежното земјише за утврдување на данок на промет на недвижности при што купувачот во рок од 15 дена од добивањето на решението за утврдување на данок на промет на недвижности е должен да го плати данокот и да достави доказ за извршена уплата. По добивањето на доказ за извршената уплата, купувачот во рок од 30 дена електронски го доставува договорот кај нотар за да се изврши солемнизација.

Кога градежното земјиште се отуѓува или дава под долготраен закуп по пат на јавно наддавање купувачот односно закупецот е должен да прибави одобрение за градење на предвидениот објект од надлежен орган во рок од 9 месеци од извршената солемнизација на договорот каде предмет на договорот е уредено градежно земјиште со површина до 5.000 м2, односно во рок од 12 месеци од извршената солемнизација на договорот каде предмет на договорот е уредено градежно земјиште со површина над 5.000 м2 и да го изгради објектот согласно урбанистичкиот план, освен во случаите од член 79 став 2 алинеја 6 при што купувачот е должен да прибави одобрение за градење во рок од 9 месеци од денот на извршената солемнизација на анекс кон договорот, каде предмет на договорот е уредено градежно земјиште согласно член 94 став 1 од Законот со површина до 5.000 м2, односно 12 месеци од денот на извршената солемнизација на анекс кон договорот на уредено градежно земјиште над 5.000 м2.

Во случаите кога предмет на отуѓување на градежно земјиште по пат на јавно наддавање е уредено градежно земјиште кое претставува дел од вкупната површина на градежната парцела рокот за прибавување на одобрение започнува да тече од денот на запишување на правото на сопственост во јавната книга.

Кога градежното земјиште е отуѓено или се отуѓува односно дава под долготраен закуп, купувачот односно закупецот е должен да го изгради објектот согласно Законот за градење и согласно категоризацијата на објектот. Кога градежното земјиште не е уредено рокот за изградба започнува да се смета од денот на уредувањето на градежното земјиште согласно член 94 став 1 со склучување на анекс договор согласно член 79 од Законот за градежното земјиште.

Неисполнувањето на обврската од член 71 ставовите 1 и 2 по вина на купувачот, односно купувачот во предвидениот рок од 15 дена не го плати данокот на промет и достави доказ за извршената уплата, односно не го достави по електронски пат договорот кај нотар за солемнизација која трба да се изврши во рок од 30 дена од денот на доставување на договорот кај нотар претставува основ за раскинување на договорот при што 80% од вкупната сума од отуѓувањето, односно давањето под долготраен закуп не се враќаат на купувачот односно закупецот.

Понатаму, неисполнувањето на обврската од член 75 став 1 точка 7 кога купувачот односно закупецот не го испочитуваат рокот за прибавување на одобрение за градење на уредено градежно земјиште, односно паѓање на купувачот/ закупецот во доцнење со исполнување на обврската три последователни месеци претставува основ отуѓувачот односно закуподавачот по три последователни повици за извршување, доверителот со изјава за неисполнување на обврските од договорот да побара потврда на извршност, да побара наплата на договорната казна што претставува основ за еднострано раскинување на договорот при што 80% од вкупната сума од отуѓувањето односно давањето под долготраен закуп не се враќаат на купувачот /закупецот (член 76 став 7 и 8).

Понатаму, од анализата на членот 76 произлегува дека неисполнувањето на условот од членот 55 од Законот, според кој странското правно лице кое се јавува како купувач односно закупец од моментот на пријавување на јавното наддавање па се до моментот на исполнување на обврските од договорот за отуѓување односно давање под долготраен закуп мора да биде доминантен сопственик во правното лице во Репулика Северна Македонија. Неисполнувањето на овој услов претставува основ за еднострано раскинување на договорот, при што 80% од вкупната сума од отуѓувањето односно давањето под закуп не се враќа на купувачот/закупецот (член 76 став 9).

Од анализата на членот 77 од Законот произлегува дека обврските од договорот за отуѓување на градежното земјиште по пат на јавно надавање престануваат со изградба на објектот и запишување на истиот во јавна книга. Сопственикот на градежното земијште стекнато по пат на јавно наддавање не смее да го пренесе на трети лица пред исполнување на обврските од договорот која забрана се прибележува во јавните книги.

Во случаите кога сопственикот на градежното земјиште е странско правно лице, градежното земјиште стекнато во постапка за отуѓување по пат на јавно наддавање може да го пренесе во сопственост на домашно правно лице во кое странското правно лице мора да биде единствен сопственик се до моментот на исполнување на обврските од договорот за отуѓување на градежното земјиште.

Во случаите кога рокот од договорот е истечен, а притоа не е предвидена договорена казна и не е склучен анекс договор за објекти коишто претставуваат градежна и функционална целина утврдена од комисија во општината, купувачот е должен да плати казна во износ од 80 % од вкупната сума од отуѓувањето, односно, давањето под долготраен закуп и во рок од 6 месеци да го запише објактот во јавната книга за запишување на правата на недвижности.

Неисполнувањето на обврските од член 77 ставовите 2 и 3 од Законот, а кои се однесуваат на забрана за отуѓување на градежното земјиште доделено по пат на јавно наддавање пред исполнување на обврските од договорот кога градежното земјиште е доделено на странско правно лице, претставува основ за еднострано раскинување на договорот при што 80 % од вкупната сума од отуѓувањето односно давањето под закуп не се враќа на купувачот/закупецот (член 77 став 7).

Имајќи го предвид наведеното Судот оцени дека од направената анализа на одредбите од членовите 75, 76, 77 од Законот во целина и оспорените делови произлегува дека со нив е уредено прашањето на можноста државата (општината) да може да бара еднострано раскинување на договорот во случаите таксативно наведени во Законот и тоа ако купувачот не ги исполнил условите предвидени во самиот закон, при што 80% од вкупната сума од отуѓувањето не се враќаат на купувачот/закупецот.

Од анализата на член 78 став 1 од Законот произлегува дека едностраното раскинување на договорот во случаите од член 76 став 7 од Законот се врши со писмена изјава на волја на отуѓувачот при што нема да се пристапи кон солемнизација и договорот не произведува правно дејство.

Во случај на еднострано раскинување на договорот согласно член 76 ставови 8 и 9 и член 77 од Законот, со еднострана писмена изјава од страна на општините, општините во Градот Скопје и Градот Скопје преку Државното правобранителство претставува основ градежното земјиште да се запише со право на сопственост на Република Северна Македонија.

Во случаите на еднострано раскинување на договорот согласно ставот 2 од член 78 од Законот, објектот изграден на градежното земјиште преминува во сопственост на Републиката.

Од изнесените уставни и законски одредби може да се констатира дека градежното земјиште со два закони е определено како добро од општ интерес (член 16 став 1 од Законот за сопственост и други стварни права и член 3 од Законот за градежно земјиште). Со тоа во правниот поредок ужива посебна заштита и со законите е уреден режимот на отуѓување и давање под закуп, користење. Земјиштето (градежното, а и земјоделското) како природно богатство на Републиката, согласно член 56 став 1 од Уставот, има уставен основ да биде со законите определено како добро од општ интерес, и неспорно е дека законодавецот може со закон да го регулира посебниот начин на користење на овој природен ресурс, заради негова заштита при што, од друга страна, мора да обезбеди правна сигурност на сопствениците на градежното земјиште.

При изготвување на рефератот по предметот, Судот оцени дека е потребно да бидат земени предвид и други закони на кои се повикува подносителот на иницијативата и покрај фактот што Судот не цени меѓусебна согласност на два или повеќе закони.

Во Законот за облигационите односи („Службен весник на Република Македонија„ бр.18/2001; 4/2002; 5/2003; 84/2008; 81/2009; 161/2009; 23/2013; 123/2013) во членот 14 е предвидено дека:

Учесниците можат својот облигационен однос да го уредат поинаку отколку што е определено со овој закон, ако од одделна одредба на овој закон или друг закон или од нејзината смисла не произлегува нешто друго.

Според член 16 од Законот, врз облигационите односи кои се уредуваат со други закони и со меѓународни договори кои ги ратификувала Република Македонија се применуваат одредбите на овој закон во прашањата што не се уредени со тој закон, односно меѓународен договор.

Во член 25 од Законот е предвидено дека предлогот за склучување договор направен за неопределен број лица, што ги содржи суштествените состојки на договорот, за чие склучување е наменет, важи како понуда, доколку не произлегува поинаку од околностите на случајот или од обичајот.

Според член 113 од Законот, во двостраните договори, кога една страна не ќе ја исполни својата обврска, другата страна, ако не е определено нешто друго, може да бара исполнувањето на обврските или под условите предвидени во натамошните членови, да го раскине договорот со проста изјава, ако раскинувањето на договорот не настапува според самиот закон, а во секој случај има право на надомест на штетата.

Во делот II. Договорна казна односно во член 259 е предвидено дека:

(1) Доверителот и должникот можат да се договорат дека должникот ќе му плати на доверителот определен паричен износ или ќе му прибави некоја друга материјална корист ако не ја исполни својата обврска или ако задоцни со нејзиното исполнување или неуредно ја исполни (договорна казна).
(2) Ако не произлегува нешто друго од договорот, се смета дека казната е договорена за случај ако должникот задоцни со исполнувањето.
(3) Договорна казна не може да биде договорена за парични обврски.

Во членот 260 е предвидено дека:

(1) Договорните страни можат да ја определат висината на казната според својот наод, во еден вкупен износ во процент, или за секој ден задоцнување, или на некој друг начин.
(2) Таа мора да биде договорена во форма која е пропишана за договорот од кој настанала обврската на чие исполнување се однесува.

Во Законот за даноци на имот („Службен весник на Република Македонија“ бр.61/2004, 92/2007, 102/2008, 35/2011, 53/2011, 53/2011, 84/2012, 188/2013, 154/2015, 192/2015, 23/2016 и 96/2019), односно во членот 20 е предвидено дека:

(1) Обврзник на данокот на промет на недвижности е правно и физичко лице – продавач на недвижноста.
(2) По исклучок од ставот (1) на овој член, обврзник на данокот на промет на недвижности може да биде правно лице и физичко лице – купувач на недвижноста, доколку во договорот за купопродажба на недвижноста, е договорено данокот да го плати купувачот.

Во Законот за нотаријат („Службен весник на Република Македонија“ бр. 72/2016, 142/2016, 25/2018 и 233/2018) во делот Нотарски исправи за пренос на право на сопственост, односно во член 56 е предвидено дека:

(1) Нотарските исправи за правните работи врз основа на кои се врши пренос на правото на сопственост, физичка делба на недвижност, односно размена на недвижности, нотарот ги изготвува во согласност со одредбите од овој закон, доколку претходно утврдил дека се исполнети условите и постапката предвидени со посебни закони, во спротивно ќе постапи согласно со членот 30 став (2) од овој закон.
(2) Ако е во прашање изготвување на нотарска исправа врз основа на која се врши пренос на правото на сопственост, физичка делба на недвижност, односно размена на недвижности, кога како една од договорните страни се јавува Република Македонија, нотарот е должен да прибави мислење од Државниот правобранител. Нотарот ќе го одложи изготвувањето на исправата додека не биде дадено мислењето, а најдоцна за 30 (триесет) дена. Ако Државниот правобранител не даде мислење во определениот рок, нотарот ќе ја изготви нотарската исправа како да е дадено позитивно мислење.
(3) Договорот за продажба и преддоговорот за продажба со вредност на предметот на продажба над 10.000 евра во денарска противвредност според средниот курс на Народната банка на Република Македонија, задолжително треба да го состави адвокат и задолжително да содржи адвокатски печат и потпис, без оглед дали ќе се потврдат (солемнизираат) или завери потпис на истите.
(4) Нотарските исправи изготвени спротивно на одредбите на овој член немаат својство на јавна исправа и не произведуваат правно дејство.

Тргнувајќи од наведените уставни одредби, целината на Законот за градежното земјиште како и содржината на целината на одредбите од Законот во кои се содржани оспорените делови, наспрема наводите од иницијативата, Судот утврди дека наводите се неосновани и не можат да бидат доведени во корелација со слободата на пазарот и претпримништвото, начелото на владење на пазарот и правната заштита на сопственоста.

Имено, според Судот, остварувањето на слободата на пазарот и претприемништвото не е апсолутна туку таа слобода мора да се користи во рамките на уставните норми и во уставно предвидените институции, при што не е допуштено со користење на оваа слобода да се користат уставните норми и уставно предвидени институции на начин кој излегува надвор од рамките на Уставот. Имајќи го предвид наведеното, неспорно е дека законодавецот со цел да ги заштити уставните норми од нивно непочитување и кршење може да презема мерки, или поточно со предвидувањето на условите за отуѓување и давањето под долготраен закуп на градежното земјиште како добро од општ интерес кое е во сопственост на државата, во суштина се воспоставува баланс помеѓу индивидуалниот и јавниот интерес.

Понатаму, имајќи ја предвид анализата на целината на Законот Судот оцени дека законските решенија предвидени во оспорените одредби, се со цел градежното земјиште сопственост на државата да биде отуѓено во транспарентна постапка со утврдени елементи на договорот кои на заинтересираните субјекти однапред му се познати, а кои елементи се однесуваат на: висината на цената за отуѓување на градежното земјиште, договорната казна во проценти за секоја година за ненавремено исполнување на договорот, трошоците во постапката за неисполнување на договорот како и процентот кој државата не го враќа на купувачот во случај на раскинување на договорот по вина на купувачот.

Според Судот, предвидените законски услови се пропорционални и соодветни на целите и причините поради кои се предвидени и истите се адекватни заради заштита на имотот и имотните права и правната сигурност на учесниците во постапката за отуѓување на градежното земјиште сопственост на Републиката како елемент на владеењето на правото, поради што истите не можат да се доведат под сомнение во однос на уставните норми на кои се повикува подносителот на иницијативата.

5. Со оглед на наведеното, Судот одлучи како во точката 1 од ова решение.

6. Ова решение Судот го донесе во состав од претседателот на Судот, Добрила Кацарска и судиите: Насер Ајдари, Јован Јосифовски, д-р Дарко Костадиновски и Вангелина Маркудова.

У.бр.236/2020
09.09.2021 година
С к о п ј е

ПРЕТСЕДАТЕЛ
на Уставниот суд на Република Северна Македонија
Добрила Кацарска