Уставниот суд на Република Северна Македонија, врз основа на член 110 од Уставот на Република Северна Македонија и член 71 од Деловникот на Уставниот суд на Република Северна Македонија („Службен весник на Република Македонија“ бр.70/1992) на седницата одржана на 26 јуни 2019 година, донесе
Р Е Ш Е Н И Е
1. НЕ СЕ ПОВЕДУВА постапка за оценување на уставноста на членот 1 и членот 3 од Методологијата за изменување на Методологијата за процена на пазарната вредност на недвижен имот („Службен весник на Република Македонија“ бр.17/2013).
2. Стојан Настев од Скопје до Уставниот суд на Република Македонија поднесе иницијатива за оценување на уставноста на Методологијата означена во точката 1 од ова решение.
Според подносителот на иницијативата со извршените измени во членот 1 и табеларниот приказ од основниот текст на Методологијата била изедначена пазарната вредност на градежното земјиште по м², независно од микролокациската положба, дали се наоѓа на периферија или во централно градско подрачје, дали во близина постојат трговски центри, дуќани, училишта и слично; независно од степен на инфраструктурната уреденост; независно од тоа дали е утврдено или не право на градење. Сите овие елементи биле од значење за да може да се изврши реална и правична процена на вредноста на земјиштето.
Со ваквите измени во Методологијата се овозможувало на носителите на право на сопственост на периферијата на општината, при експропријација, да добијат еднаков надоместок со оние што имале имот во централното градско подрачје, иако разликата во квалитетот помеѓу двете недвижности била неспоредлива. Оттаму носителите на право на сопственост на периферијата на општината би стекнале поголем надоместок отколку што реално заслужувале, односно неоправдано му се зголемувала вредноста на градежното земјиште, а за она земјиште што се наоѓало во централно градско подрачје вредноста на надоместокот драстично се намалувала.
Направените измени во Методологијата попречувале да биде извршена реална и правична процена на секое градежно земјиште поради што оспорените одредби биле во спротивност со член 8 став 1 алинеи 6, 7 и 10 и член 30 од Уставот.
3. Судот на седницата утврди дека според член 1 од Методологијата за изменување на Методологијата за процена на пазарната вредност на недвижен имот, во основниот текст на Методологијата („Службен весник на Република Македонија“ бр.54/2012) членот 12 се менува и гласи:
„Пазарната вредност на градежното земјиште се утврдува според просечната цена на извршените купопродажби во годината која и претходи на годината за која се врши процена на земјиштето.
Доколку не се извршени купопродажби на подрачјето на општината во смисла на став 1 од овој член односно нема податоци, пазарната вредност се утврдува според споредбени податоци за градежните земјишта кои се во промет во општините кои се соседни на општината на чие подрачје се наоѓаат недвижностите.“
Во членот 3 од истиот акт е определено дека, во табеларниот приказ кој е составен дел на Методологијата за процена на пазарната вредност на недвижен имот („Службен весник на Република Македонија“ бр.54/2012) елементите за процена на пазарната вредност на градежното земјиште се бришат.
4. Според член 8 став 1 алинеи 6, 7 и 10 од Уставот, правната заштита на сопственоста; слободата на пазарот и претприемништвото; и уредувањето и хуманизацијата на просторот и заштитата и унапредувањето на животната средина и на природата се едни од темелните вредности на уставниот поредок на Република Северна Македонија.
Според член 30 став 1 од Уставот, се гарантира правото на сопственост и правото на наследување. Сопственоста создава права и обврски и треба да служи за добро на поединецот и на заедницата (став 2). Никому не можат да му бидат одземени или ограничени сопственоста и правата кои произлегуваат од неа, освен кога се работи за јавен интерес утврден со закон (став 4). Во случај на експропријација на сопственоста или во случај на ограничување на сопственоста се гарантира праведен надомест кој не може да биде понизок од пазарната вредност.
Во член 47 став 1 од Законот за процена („Службен весник на Република Македонија“ бр. 115/10, 158/11, 185/11, 64/12, 188/14, 104/15, 153/15, 192/15 и 30/2016), е предвидено дека, надлежните министерства се должни секој во својата област да изготват програма за спроведување на првата почетна обука, програма за првото полагање на стручниот испит, методологија и да ја спроведат првата почетна обука и полагање на стручниот испит во рок не подолг од осум месеци од денот на влегувањето во сила на овој закон. Оттаму оваа одредба е законски основ за донесување на означената методологија во која се содржани и оспорените одредби.
Според оцена на Судот, неосновани се наводите на подносителот на иницијативата дека со измените во Методологијата не било возможно да се изврши реална и правична процена на недвижноста бидејќи пазарната вредност на градежното земјиште по м² се изедначувала независно од микролокациската положба и други елементи од значење за формирање на пазарната вредност.
Ова од причина што во Методологијата, како целина има доволно елементи и реални показатели врз основа на кои проценителот ја врши процената на недвижниот имот и покрај околноста што одредена содржина од основниот текст на Методологијата е променета или избришана.
Имено, според членот 2 од Методологијата, под недвижен имот, согласно оваа методологија, се подразбира станбени куќи (градби за индивидуално домување), станбени згради (градби за колективно домување), деловни згради (погони, магацини, хали и стоваришта), деловни простории (дуќани), административни згради и административни простории, згради и станови за одмор и рекреација и други објекти (гаражи, амбари, штали, плевни и шупи) како и градежно земјиште, земјоделско земјиште, шуми и пасишта.
Во членот 3 од Методологијата е определено дека, пазарната вредност на недвижниот имот од член 2 на оваа методологија се утврдува во пресметковни бодови по м2 функционална површина за зградите и другите градежни објекти и по м2 површина за земјишта, во зависност од видот на имотот и според основни и дополнителни елементи содржани во оваа методологија и во обрасците кои се нејзин составен дел.
Според член 5 став 1 од Методологијата, Основните елементи за утврдување на пазарната вредност на градежните објекти се: вид на градба, меѓукатна конструкција, кровна конструкција, вид на инсталации, лифт, подна подлога, санитарија, фасадна столарија (прозорци), врати, фасада, изолација и ексклузивност. Под ексклузивност од став 1 на овој член се подразбира посебен вид на градба осмислен со висок степен на креативност и изграден со употреба на најсовремени висококвалитетни градежни материјали произведени по последни стандарди за квалитет на градежни материјали (став 2). Збирот на пресметковните бодови за секој од основните елементи ја претставува градежната вредност на која се пресметува амортизација и тоа до десет години старост на објектот 0% а над десет години по 0,5% годишно од градежната вредност (став 3).
Во членот 6 се определени дополнителните елементи. Според ставот 1 од овој член од Методологијата, дополнителните елементи според кои се утврдува пазарната вредност на градежните објекти се: катноста на објектот, микролокацијата, макролокацијата и атрактивноста на објектот, процент на искористеност и степен на посетеност, кои со пресметување на секој одделен критериум се додаваат на градежната вредност од членот 5 на оваа методологија и ја претставуваат пазарната вредност на зградите. Под атрактивност се подразбира зголемен интерес за купување на одредена локација (став 2). Под микролокација се подразбира близина на снабдувачки, здравствени и воспитни центри, комуникациски врски, паркинг простор, детски игралишта, спортски центри и слично (став 3). Под макролокација се подразбира зоната во која се наоѓа зградата (став 4).
Во Методологијата во главата II. членови 8 до 15 се содржани елементите според кои се врши пресметка на недвижен имот според видот на имотот (станбена зграда, станбена куќа, деловна зграда, градежно земјиште, земјоделско земјиште и слично), а во главата III се дадени елементите за пресметка на пазарната вредност според зоната во која се наоѓа недвижниот имот. Во овие одредби е содржано и поблиско определување на елементите: ексклузивност, микролокација, макролокација, снабдувачки центри, комуникациски врски и слично.
Според член 12 став 1 од Методологијата, при утврдување на пазарната вредност на градежното земјиште се зема предвид: местоположбата на земјиштето (микро и макролокација), планирано односно утврдено право на градење и степен на уреденост.
Во членовите 19, 20, 21, 22, 22-а и 22-б од Методологијата е содржано соодветно процентуално намалување на пазарната вредност (од 10% до 50%) за објекти оштетени со тектонски пореметувања, за објекти во непристапен терен, за објекти во специфични подрачја, за објекти во селски населби, за непотполна експропријација на градежно и земјоделско земјиште.
Оттаму, неосновани се наводите од иницијативата дека со оспорените одредби не се правела разлика каде се наоѓа недвижниот имот и не се водело сметка за другите елементи од значење за формирање на реална пазарна вредност.
Тоа што доносителот на Методологијата предвидел пазарната вредност на градежното земјиште да се утврдува според просечната цена на извршени купопродажби, односно кога не се извршени продажби на подрачјето на општината, процената да се направи врз основа на споредбени податоци од соседните општини, според Судот, е оправдано. Ова од причини што купопродажните договори од општината на која и припаѓа недвижноста предмет на процена или од соседните општини, кога во таа немало купопродажби е реален показател на постигната пазарна вредност на градежното земјиште во одредено подрачје, а при услови на слобода на пазарот и претприемништвото гарантирани во членот 55 од Уставот.
Инаку во основниот текст на Методологијата (член 13) е содржана идентична формулација по однос на формирањето на пазарната вредност на земјоделско земјиште (кога има и кога нема извршени купопродажби во општината каде што се наоѓа недвижноста).
Имајќи го предвид наведеното Судот оцени дека со оспорените одредби не се ограничува сопственоста и се гарантира правичен надоместок во случај на експропријација, кој не може да биде понизок од пазарната вредност, од каде темелните вредности од членот 8 став 1 алинеи 6, 7 и 10 и правото на сопственост гарантирано во членот 30 од Уставот не се повредени.
5. Врз основа на изнесеното, Судот одлучи како во точката 1 од ова решение.
6. Ова решение Судот го донесе во состав од претседателот на Судот, Никола Ивановски и судиите: Насер Ајдари, Елена Гошева, д-р Осман Кадриу, д-р Дарко Костадиновски и Вангелина Маркудова.
У.бр.116/2018
26 јуни 2019 година
С к о п ј е
ПРЕТСЕДАТЕЛ
на Уставниот суд на Република Северна Македонија
Никола Ивановски